Plus de dix ans après son introduction par la loi Pinel, le droit de préférence du locataire commercial prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce continue d’alimenter débats et controverses. Le texte, dont la rédaction demeure en partie imprécise quant à son champ d’application, a généré une insécurité juridique réelle. Les interrogations portent aussi bien sur la nature des locaux concernés que sur la portée des exceptions légales. L’enjeu est d’autant plus sensible que la sanction du défaut de purge est la nullité de la vente.
Cette sanction radicale a conduit certains (investisseurs et praticiens) à procéder à des purges « par prudence », y compris dans des hypothèses discutables. Or, ouvrir un droit que la loi n’offre pas au locataire n’est pas neutre : cela expose le propriétaire au risque d’une préemption qu’il n’avait pas juridiquement à envisager.
Dans ce contexte, la décision de la Cour de cassation du 18 décembre 2025, soumettant l’action en nullité à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, constitue une évolution positive (Cass. 3ème civ. 18 décembre 2025, n° 24-10.767) [Newsletter Immobilier Cheuvreux – Janvier 2026]. La controverse entre prescription quinquennale et biennale est tranchée : le risque de remise en cause du titre de propriété est désormais encadré dans un délai de deux ans. Cette clarification contribue à restaurer la liquidité d’actifs qui pouvaient apparaître fragilisés par des purges discutées ou omises, à une période où la fluidité du marché est essentielle.
Après plus d’une décennie d’application, il est opportun de revenir sur les décisions récentes qui participent à une meilleure lisibilité du champ d’application, sans occulter les zones d’ombre qui subsistent.
1. La nature des locaux : des lignes directrices, mais pas encore de position définitive
Le droit de préférence s’applique à la vente d’un « local à usage commercial ou artisanal ». La qualification de l’usage constitue donc un point d’entrée déterminant.
La jurisprudence confirme que relèvent du dispositif les locaux dans lesquels est effectivement exercée une activité commerciale, même si le règlement de copropriété ou le droit de l’urbanisme leur confèrent une autre destination. Ainsi, les résidences-services (résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées, résidences de tourisme) ont été reconnues comme entrant dans le champ du texte dans la mesure où elles sont assorties d’une offre de services (accueil, petit-déjeuner, fourniture de linge, ménage). La décision de la Cour d’appel de Lyon du 2 septembre 2025 illustre cette approche pragmatique fondée sur la réalité de l’exploitation (CA Lyon 2 septembre 2025, n° 22/02009).
En revanche, le doute demeure s’agissant des bureaux et entrepôts. Certaines cours d’appel ont en effet retenu l’application du droit de préférence à des locaux qualifiés de bureaux dans le bail, mais au sein desquels était exercée une activité commerciale et qui accueillaient une clientèle (CA Paris 1er décembre 2021, n° 20/00194). Toutefois, la Cour de cassation ne s’est pas encore prononcée sur ce critère. La pratique attend une clarification législative permettant d’écarter expressément les locaux à usage exclusif de bureaux ou d’entrepôts auxquels la clientèle n’a pas accès, afin de sécuriser les opérations portant sur des actifs tertiaires ou logistiques.
2. Les exceptions de l’article L. 145-46-1 : un apport décisif des arrêts de 2025
Les apports les plus structurants concernent les exceptions prévues par le dernier alinéa de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
La « cession unique de locaux commerciaux distincts »
Dans un arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3ème civ. 6 novembre 2025, n° 23-21.442), la Cour de cassation rappelle que ne constitue pas une cession unique de locaux commerciaux distincts la vente par acte unique de locaux appartenant à des propriétaires différents.
Cette exception a été introduite pour permettre d’exclure les opérations de portefeuille. Très utilisée en pratique, elle suppose toutefois que l’opération constitue bien une cession unique. Plusieurs conditions doivent donc être réunies : unité de vendeur, unité d’acquéreur, unité de prix et unité de temps.
S’il est admis que plusieurs actes de vente puissent être signés (pour permettre leur publication dans les différents services de publicité foncière) et que le prix global puisse être ventilé, tous les actes de vente doivent en revanche être signés le même jour et contenir un exposé rappelant que la vente de l’actif dépend d’un portefeuille plus vaste. Ces précautions rédactionnelles sont déterminantes. À défaut, l’exception ne saurait être invoquée.
De même, ainsi que nous le rappelle la Cour de cassation, l’unité de vendeur est une condition sine qua non. Or il n’est pas rare en pratique que les actifs soient détenus par des sociétés ad hoc. Pour autant, à défaut d’identité de vendeur, l’exception du portefeuille ne sera pas applicable, quand bien même les sociétés venderesses dépendraient du même groupe.
La « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux »
Par deux arrêts du 19 juin 2025 (Cass. 3ème civ. 19 juin 2025, n° 23-17.604 et Cass. 3ème civ. 19 juin 2025, n° 23-19.292) [Newsletter Immobilier Cheuvreux – Juillet 2025], la Cour de cassation a apporté deux précisions importantes à cette exception.
D’une part elle a précisé que l’exception joue même si l’immeuble ne comporte qu’un seul local commercial. La question se posait notamment en pratique en présence d’un immeuble d’habitation comportant un commerce au rez-de-chaussée. Il est désormais clair que la vente d’un tel immeuble, ne comportant qu’un seul local commercial, échappera au droit de préférence.
D’autre part la Haute Juridiction a affirmé que le droit de préférence est exclu lorsque le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. Autrement dit, dès lors que l’assiette du bail est inférieure à celle de la vente, le droit de préférence ne s’applique pas. En pratique, il appartient donc au notaire de vérifier si les locaux loués constituent l’intégralité ou seulement une fraction de l’immeuble cédé et naturellement de veiller à l’absence de toute fraude aux droits du locataire. Ainsi en irait-il d’une vente d’un local commercial à Paris, assorti de la vente d’une cave à Rennes.
En conclusion, une œuvre de clarification… en attente d’un relais législatif
Les décisions rendues par la Cour de cassation en 2025 marquent une étape importante. En consacrant une lecture pragmatique de la « cession globale », en rappelant le cadre strict de la « cession unique » et en fixant à deux ans le délai de prescription, la Cour de cassation joue un rôle fondamental dans la sécurisation des transactions immobilières.
Le texte demeure toutefois imparfait. La qualification des bureaux et entrepôts, en particulier, appelle une intervention du législateur afin de retenir un critère clair, notamment en excluant les locaux à usage exclusif de bureaux et entrepôts auxquels la clientèle n’a pas physiquement accès.
Dans un marché exigeant rapidité et sécurité, la clarification normative apparaît désormais comme le complément nécessaire de l’œuvre jurisprudentielle engagée.
Marie-Anne Le Floch
Notaire associée