En cette période de tension sur le marché immobilier, se tenait en Sorbonne le 4 avril dernier un colloque sur « Le financement immobilier en temps de crise » organisé par le M2 de droit immobilier de Paris II, réunissant à la fois des financeurs (Emmanuelle Bons-Barreau, Head of Real Estate Capital Markets France de BNP Paribas CIB, Florence Klock, Responsable financements immobiliers à la direction juridique de Natixis, Bruno Dord, Head of European Debt Origination, Pimco Prime Real Estate et Dorothée Clouzot, directrice du département immobilier à la Banque des Territoires), un promoteur et un investisseur (Guillaume Delacroix, directeur juridique d’Altarea-Cogedim et Paul Arkwright, directeur financier de Covivio) et des conseils (Kamel Ben Salah, avocat associé chez Norton Rose Fulbright et Coralie Leveneur, notaire associée chez Cheuvreux), sous l’impulsion dynamique du professeur Charles Gijsbers.
Les ors de l’amphithéâtre Liard et le sujet brûlant d’actualité attirèrent de nombreux professionnels de l’immobilier en sus des étudiants. Que venaient-ils chercher ? Des explications sur le marché, des retours d’expérience, des perspectives et des idées pour la suite, sans nul doute. Ils ne furent pas déçus.
Pêle-mêle et sans prétendre à l’exhaustivité, on retiendra tout d’abord sur le marché de l’immobilier d’investissement le constat d’une hausse des taux rapide et brutale à laquelle s’ajoutent notamment l’augmentation des coûts de construction pour le neuf et la prise en compte des travaux liés au décret tertiaire et plus généralement au verdissement de l’immobilier pour l’ancien. Ce combiné explosif vient obérer significativement la rentabilité des actifs dans ce secteur, qui se trouve pris en étau entre des vendeurs qui ne souhaitent pas baisser, ou pas trop, leurs attentes et des acquéreurs qui ne veulent plus – ne peuvent pas – s’acquitter d’un prix considéré comme trop élevé.
Une baisse de la valeur des actifs a donc vocation à intervenir pour absorber ces surcoûts et permettre l’émergence d’une nouvelle dynamique sur le marché : toute la question est alors de savoir quand cette baisse interviendra de façon suffisamment appuyée pour entraîner l’effet escompté.
Du côté des ménages ensuite, la situation n’est pas plus reluisante : la difficile combinaison du taux d’usure et du taux d’effort associée à l’envolée des taux entraîne un nombre de rejet de demandes de prêts très important, y compris pour des profils présentant pourtant une véritable capacité d’emprunt. Ici aussi, le marché est donc grippé. L’État a déjà agi en forçant une actualisation du taux d’usure chaque mois et non chaque trimestre, ce qui a pu être salué mais reste insuffisant. Il convient donc d’étudier des pistes complémentaires telles qu’un aménagement de la durée maximale des crédits, ou encore une adaptation du taux d’effort, avec un délicat équilibre à trouver entre la relance de l’économie immobilière et la protection contre le surendettement des ménages.
Dans ce marché morose, les acteurs font toutefois preuve d’une réelle envie d’aller de l’avant. Du côté des financeurs (qu’ils soient bancaires, alternatifs ou par une prise de participation en capital), en soutenant des nouveaux projets malgré des critères de sélectivité accrus, ou encore en accompagnant les emprunteurs dans la restructuration de leur dette. Du côté des investisseurs, en diversifiant les sources de financement (bancaire, obligataire, alternatif, en capital) et en étant prêts à saisir les opportunités. Et pour tous, en cherchant à être inventifs pour débloquer la situation.
L’inventivité, on la retrouve aussi sur un plan juridique, notamment dans la recherche de sûretés efficaces qui soient de nature à rassurer les prêteurs et à diminuer leur utilisation de fonds propres, leur redonnant de la sorte plus de capacité à prêter.
C’est ainsi qu’ont été évoquées quelques pistes visant à dynamiser les sûretés habituellement utilisées dans les financements immobiliers. Et si l’article L. 213-1 du Code de l’urbanisme était modifié, afin de transformer le droit de préemption urbain en un droit de substitution en cas d’exercice d’un pacte commissoire, à l’instar de ce qui est prévu pour l’adjudication judiciaire ? En lui permettant d’agir rapidement, le créancier hypothécaire verrait ses chances augmentées d’être payé avant que son débiteur n’entre en procédure collective. Or un prêteur serein est un prêteur plus enclin à octroyer des crédits.
Quant à la fiducie-sûreté, elle mérite certainement d’être regardée avec attention, qu’elle porte sur des titres ou sur l’immeuble financé lui-même. C’est alors la propriété même du bien qui est transmise à titre de garantie au prêteur : quoi de plus efficace ? Si celle-ci est aujourd’hui essentiellement utilisée dans les situations dites « distressed », une réflexion conduisant à une ouverture de son champ d’application à des hypothèses plus classiques a toute sa place dans le contexte que nous connaissons.
Enfin, il a été rappelé que les acteurs de l’immobilier sont poussés à innover pour proposer de nouveaux modes d’accès à la propriété en utilisant, par exemple, la dissociation du foncier et du bâti à l’instar de ce que le logement social connaît avec le bail réel solidaire. Ici aussi, la créativité doit permettre de faire émerger des solutions qui, associées à l’auto-régulation du marché, permettront un regain de dynamisme.
De la sorte, malgré l’ensemble des difficultés actuellement rencontrées, il est possible d’avoir confiance dans l’avenir : c’est sur cette note d’optimisme distillée par le professeur Périnet-Marquet que fut conclu ce colloque. A suivre !
Coralie Leveneur
Notaire associée Cheuvreux
