Recherche d’espaces plus généreux, de lien social et de services, nécessité économique compte tenu du coût que le logement représente dans le budget des ménages, pour ne citer qu’eux, sont autant d’indicateurs qui incitent à renouveler et à repenser les modes d’habiter ces dernières années. En résultent de nouveaux concepts, comme le « coliving », d’inspiration américaine, qui tendent à réinterroger la frontière, d’une part, entre le résidentiel et le serviciel, et, d’autre part, entre le logement et l’hébergement.
Aujourd’hui le « coliving » est surtout développé comme un produit d’investissement. Face à une crise du logement qui n’est pas qu’une crise de l’accession à la propriété mais également une crise du logement locatif, les investisseurs ont réfléchi au développement de produits permettant de se loger dans le parc locatif à moindre coût grâce à un esprit de mutualisation de certains espaces et de services associés. Le modèle est éprouvé côté investisseur mais saura-t-il s’affirmer comme un véritable choix pour ceux qui s’y installe ?
L’autre enjeu pour le « coliving » est qu’il s’inscrit dans deux réalités différentes, qui parfois s’entremêlent : il peut être développé pour répondre à des besoins d’habitation, mais il peut également l’être pour faire de la location meublée touristique sous une forme collective. Dans cette hypothèse, c’est toute la réglementation de la location meublée touristique qui trouvera à s’appliquer, dont celle de l’usage (art. L. 631-7 du CCH) et celle issue du Code de tourisme, de plus en plus contraignante.
La diversité de l’offre se retrouve au sein même des produits de coliving destinés à de l’habitation. La qualification juridique de ces produits n’en demeure pas moins nécessaire pour identifier les régimes juridiques qui doivent lui être appliquer même si la réglementation préexistante ne sera pas toujours adaptée.
Les contours d’un concept protéiforme
En l’absence de réglementation spécifique, la recherche d’une définition du « coliving » impose donc un exercice de qualification.
On peut d’abord tenter de définir le « coliving » négativement en indiquant ce qu’il n’est pas.
Le « coliving » n’est pas régi par un régime d’ordre public préétabli, prévu dans le Code de la construction et de l’habitation ou le Code de l’action sociale et des familles : établissements pour personnes âgées dépendantes, cohabitation intergénérationnelle solidaire, résidences universitaires, foyers de travailleurs, résidences autonomie, résidences de tourisme, logement-foyer, etc. Il pourrait cependant revêtir la qualification de résidence-services au sens du Code de la construction et de l’habitation, en fonction de la nature des services non individualisables proposés aux occupants.
Il se distingue également d’autres concepts non réglementés par les textes, dont il est plus ou moins proche. C’est le cas du Build-to-Rent (« BTR ») qui se rapporte à des logements nus prêts à vivre et offrant des services permettant de compresser les coûts pour les locataires, en place pour une durée plus longue que dans le « coliving ». Les logements y sont plus grands que dans le « coliving », afin de permettre l’installation de tout type de foyers. Ces deux concepts pourraient alors être perçus comme des offres distinctes, opposées. Mais le « coliving » pourrait également apparaître comme une variante, une sous-catégorie du BTR s’adressant à des ménages s’y installant pour des durées plus courtes compte tenu du caractère meublé des logements, par ailleurs plus petits, et de la nature des services.
Il se distingue encore du logement à temps partiel, qui permet à des travailleurs de se loger quelques jours par semaine seulement pour des raisons professionnelles, dans un logement partagé avec des personnes dans la même situation.
Ces distinctions établies, est-il possible de donner une définition propre au « coliving » ?
Même si l’expression n’est plus utilisée pour définir toute sorte d’habitat scollectifs à vocation non sociale (cf. supra), il nous semble impossible de donner une définition unique du « coliving » : les produits développés sur le marché présentent en effet des constantes, mais sont aussi d’une grande variété, en fonction des entreprises qui développent le concept, des structures de gestion et parfois des projets immobiliers.
Il est constant que les projets destinés à du « coliving » comprennent des espaces privatifs avec des espaces communs à l’échelle du logement ou de l’immeuble, et offrent des services aux résidents. Le projet est le plus souvent porté par un gestionnaire institutionnel, titulaire d’un bail commercial.
Varient ensuite en fonction de chaque projet :
- la nature et le nombre des services proposés aux occupants, qui peuvent être très divers, au-delà, le cas échéant, de ceux permettant l’éligibilité de la location à la TVA (art. 261-D du Code général des impôts) ;
- la finalité et la durée de l’occupation : des touristes ou clientèle de passage qui effectuent des séjours à la journée, la semaine ou au mois ; des personnes ayant un besoin particulier de logement temporaire pour des raisons professionnelles (mobilité professionnelle, déplacement, mission temporaire, etc.) ; ou encore à des personnes, qui n’ont pas un motif spécifique et occupent le logement à titre de résidence principale, par choix.
Cette finalité de l’occupation pourra notamment se déduire des titres d’occupations, lesquels peuvent être très divers (régis par la loi du 6 juillet 1989 ou non).
Du logement, de l’hébergement ou de l’activité ?
En résulte une offre résidentielle à vocation servicielle marquée, couplant les codes traditionnels du logement – avec les espaces privatifs – mais aussi ceux de l’hébergement – avec les espaces communs et les services notamment. Le « coliving » apparaît alors comme un concept à la croisée des chemins, réinterrogeant, étant donné ses emprunts aux deux catégories, les notions classiques de logement – vu comme une habitation autonome avec une occupation pérenne – et d’hébergement – vu comme une habitation collective combinant des espaces privatifs et partagés, avec une occupation précaire et parfois une dimension servicielle, à vocation sociale ou médico-sociale la plupart du temps.
Cette imbrication n’est pas sans incidence quant à qualification du « coliving » au regard du droit de l’urbanisme et des destinations et sous-destinations notamment.
N’étant pas appréhendé de manière spécifique dans la nomenclature des différentes destinations et sous-destination, le « coliving » ne s’insère pas aisément dans les définitions établies à date et ne correspond pleinement à aucune sous-destination. Au-delà de ce fait, les formes variées de produits empêchent de pouvoir qualifier de manière univoque le « coliving » au sens du droit de l’urbanisme.
L’immeuble est cependant susceptible de se rattacher à plusieurs sous-destinations : Logement ou Hébergement dans la destination Habitation, ainsi qu’Hébergement hôtelier et touristique dans la destination Commerces et activités de service. Les ajustements opérés par le décret n° 2023-195 du 22 mars 2023, et l’arrêté du même jour, tendent toutefois à clarifier le rattachement du « coliving » à la destination Habitation, avec un enjeu de qualification entre la sous-destination Logement et Hébergement.
L’intégration de cette nouvelle forme d’habitat dans la nomenclature des destinations et sous-destinations pourrait être de nature à clarifier les choses pour les opérateurs et les services instructeurs, et permettrait une adaptation du droit de l’urbanisme à ces nouveaux usages, invitant ensuite les autorités compétentes à leur réserver le traitement local idoine compte tenu de chaque contexte social, économique, urbain.
A la recherche d’une valorisation des espaces communs
Au-delà de ces enjeux en matière d’urbanisme, le renouvellement des modes d’habiter vers un habitat plus partagé qu’illustre le « coliving » amène nécessairement les opérateurs à s’interroger sur les modalités de valorisation dans le rapport locatif (loi du 6 juillet 1989) des espaces communs développés, en plus des parties communes générales (hall d’entrée, ascenseur, etc.), à l’échelle de l’étage (ex. cuisine partagée, buanderie, etc.) comme partie intégrante du logement ou de l’immeuble (salle commune, chambre d’amis avec salle de bain, ou encore des espaces de travail partagés). Autrement dit, au-delà de la prestation de services qui peut y être adossée, comment valoriser ces espaces d’un point de vue immobilier ? Comment valoriser leur jouissance et la plus-value qu’il génère en termes d’usage du seul fait de leur présence ?
En matière de logement social et intermédiaire, les acteurs se heurtent à l’absence de prise en compte des communs à l’échelle de l’immeuble et partagés entre plusieurs locataires dans la définition de la surface utile (tenant compte des espaces du logement et des surfaces annexes, énumérées limitativement, dans une certaine proportion), laquelle sert de référence à la fixation des loyers maximum de chaque logement, le tout dans le respect des loyers plafonds réglementés. A la différence des opérateurs du logement intermédiaire, les organismes HLM disposent toutefois de la faculté d’user de la notion de Locaux Collectifs Résidentiels (LCR), correspondant à la surface des locaux collectifs résidentiels ou de service qui sont réservés à l’usage exclusif des locataires, pour majorer le loyer au mètre carré du fait de la présence de ces locaux, selon une formule définie dans l’avis loyer émis chaque année,
Les opérateurs privés rencontrent des difficultés similaires lorsque le projet est situé sur un territoire soumis à l’encadrement des loyers, dès lors que les loyers de référence sont exprimés par un prix de mètre carré de surface habitable, laquelle ne prend en compte que les espaces du logement. Toute l’attention se tourne alors vers la notion de complément de loyer permettant d’appliquer un complément au loyer de base pour des « logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. » ou, pour « équipements et services associés aux logements meublés » en matière meublée. On s’aperçoit toutefois rapidement que le complément de loyer ne peut permettre la valorisation des espaces communs pris à l’échelle de l’immeuble, dès lors qu’il ne peut être justifié que par référence au logement, et non par référence aux caractéristiques de l’immeuble. En matière meublée, des équipements associés aux logements pourraient cependant permettre un complément de loyer.
Raphaël Léonetti et Juliette Marion
Lab Cheuvreux
