Si les ventes d’immeubles par des établissements publics sont soumises à un droit de priorité, certaines d’entre elles en sont exemptées si elles répondent à des critères définis par le Code de l’urbanisme. L’application de ces cas d’exemption à une vente de terrain par la SNCF soulève une interrogation en raison du changement de statut de la SNCF, établissement public industriel et commercial devenu société anonyme. Le Conseil d’Etat éclaircit ce point dans un arrêt du 4 février 2025.
La SNCF consent à une société privée une promesse de vente portant sur des parcelles de terrain situées à Sanary-sur-Mer, en vue de la réalisation d’un projet de construction de bâtiments à usage d’habitation, comprenant des logements sociaux. Par délégation de la commune, l’établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur exerce son droit de priorité au titre de l’article L. 240-1 du Code de l’urbanisme. L’acquéreur évincé demande en référé au Tribunal administratif de Toulon de suspendre l’exécution de cette décision. Sa requête rejetée, il saisit le Conseil d’Etat, se fondant sur le fait que la vente entre dans l’un des cas d’exemption du droit de priorité, mentionné à l’alinéa 3 de l’article L. 240-2 du Code de l’urbanisme.
En effet, la commune, qui n’a pas atteint l’objectif global de réalisation de logements sociaux qui lui a été assigné par le Préfet, est déclarée en carence sur ce point, de sorte que l’acquéreur évincé estime que la réalisation du projet de construction projeté sur un terrain qui appartient à un établissement public, présente un caractère d’intérêt national au sens de l’article 1er de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. S’agissant d’un cas d’exemption au droit de droit de priorité, l’établissement public foncier ne peut donc pas acquérir le terrain vendu par la SNCF en lieu et place de l’acquéreur initial.
Cela étant, le raisonnement ne va pas de soi, car si la SNCF était bien un établissement public industriel et commercial lors de la rédaction de l’article L. 240-2 du Code de l’urbanisme, elle ne l’est plus depuis le 1er janvier 2020, date d’effet de son changement de statut au profit de celui de société anonyme.
Le troisième alinéa de l’article L. 240-2 du Code de l’urbanisme visant toujours les « établissements publics », l’application du cas d’exemption visé aux immeubles vendus par la SNCF soulève des difficultés.
Le Conseil d’Etat dissipe le doute sur le sujet : dans un arrêt du 4 février 2025, il se positionne en faveur de l’acquéreur évincé, et prononce la suspension de la décision prise par l’établissement public foncier.
Le droit de priorité demeure donc inapplicable aux cessions d’immeubles par la SNCF présentant un caractère d’intérêt national, peu important la transformation de la SNCF en société anonyme.