Afin de maximiser ses chances d’être payé en cas de défaut du preneur, en cas de cession du fonds de commerce, le bailleur peut insérer dans le bail commercial une clause de garantie solidaire de paiement par le locataire sortant des loyers impayés par le locataire entrant. Mais qu’en est-il de cette garantie si bailleur et locataire défaillant s’accordent pour limiter le montant de la dette ? Le garant solidaire, bien qu’il ne soit pas partie à cette transaction, peut-il s’en prévaloir pour limiter le montant de sa propre dette ?
La Cour de cassation est amenée à se positionner sur ce sujet suite aux faits suivants : en 1999, deux sociétés concluent un bail commercial. En 2018, le preneur cède son fonds de commerce à une société et reste garant solidaire du paiement des loyers par le cessionnaire. En 2020, le bailleur assigne la société garante en paiement de loyers impayés par le locataire en place. En 2021, le bailleur et le locataire concluent un protocole transactionnel aux termes duquel le bailleur renonce au paiement des loyers dus pour les périodes antérieures à la signature du protocole, en contrepartie du paiement immédiat d’une certaine somme par le locataire.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 23 novembre 2023, condamne la garante au paiement des loyers impayés, y compris des sommes que le bailleur renonce à appeler au locataire aux termes du protocole transactionnel car celui-ci ne constitue pas une renonciation pour le bailleur à actionner la garantie. Le juge d’appel applique ici le principe de l’effet relatif du contrat, celui-ci ne pouvant créer d’obligations qu’entre les parties qui l’ont conclu. La garante se pourvoit alors en cassation.
La Cour de cassation se prononce en faveur de la garante, car le protocole transactionnel est certes un contrat dont seules les parties contractantes peuvent se prévaloir, mais il constitue aussi un fait juridique. La garante peut donc se prévaloir du protocole transactionnel en tant que tel, et bénéficier des avantages dont le cessionnaire a lui-même profité, en l’occurrence une réduction de sa dette.