Les constructions édifiées dans le cadre d’un bail emphytéotique n’appartiennent au preneur que pendant la durée du bail, puis deviennent la propriété du bailleur à son issue par voie de l’accession, sauf prévisions contractuelles contraires. Mais qu’en est-il en cas de cession des constructions ? L’acquéreur des constructions assises sur les droits réels issus du bail emphytéotique pourrait-il valablement en revendiquer la propriété à la fin du bail ?
En 1993, le Syndicat Mixte pour l’Aménagement et le Développement de la Basse Vallée de l’Aude (le « SMADBVA »), propriétaire de parcelles situées dans le port de Vendres, consent à ladite commune un bail emphytéotique pour permettre l’implantation d’activités liées à la mer et au nautisme, pour une durée de cinquante ans, soit jusqu’en 2043. Dans le cadre de ce bail, la Commune a fait édifier sur le terrain deux mas conchylicoles.
En 1995, ce bail est partiellement cédé à la Caisse d’Épargne pour la durée restant à courir et les constructions sont cédées à une société.
En 2000, cette société vend les deux mas à un particulier.
En 2013, le département de l’Hérault (bailleur venant aux droits du « SMADBVA »), la commune de Vendres (emphytéote initial) et la Caisse d’Épargne (cessionnaire d’une partie du bail) résilient le bail emphytéotique.
Le particulier, qui n’a pas quitté les lieux à la suite de cette résiliation, se voit proposer de régulariser sa situation au moyen de la signature d’une convention d’occupation précaire, mais n’accueille pas favorablement cette proposition et se voit donc enjoindre de mettre fin à l’occupation des mas.
Le Tribunal judiciaire de Béziers juge que la résiliation du bail emphytéotique a automatiquement entraîné retour des constructions dans le patrimoine du département, et que les constructions appartiennent donc bien au département, et non au particulier quand bien même celui-ci les a acquises.
En effet, et ainsi que le rappelle la Cour de cassation, allant dans le même sens que les juges du fond, le droit d’accession de l’emphytéote est limité à la durée du bail, conformément aux dispositions de l’article L. 451-10 du Code rural et de la pêche maritime. En cas de cession des constructions, ce droit reste limité à cette même durée. Par conséquent, son titulaire perd la qualité de propriétaire des constructions lorsque le bail emphytéotique est résilié.