Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation continue exigible pendant toute la durée du bail. En conséquence, le locataire peut en poursuivre l’exécution forcée tant que le manquement perdure et ainsi obtenir réparation de son préjudice dans la limite des cinq années précédant son action.
L’obligation de délivrance constitue l’une des obligations essentielles du bailleur. En application des articles 1709 et 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de mettre la chose louée à disposition du locataire et de lui en assurer la jouissance.
Dans cette affaire, un bail commercial portant sur un local commercial à usage de boulangerie-pâtisserie-viennoiserie est conclu en 1997. A la suite de la cession du fonds de commerce, un avenant est signé en 2003, puis le bail est renouvelé en 2017. Les locataires constatent toutefois qu’une cour située à l’arrière de l’immeuble, pourtant incluse dans l’assiette du bail, demeure condamnée et ne leur est pas accessible. Estimant que cette situation constitue un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, les locataires l’assignent en 2019 et demandent la délivrance de la jouissance de la cour, ainsi que la réparation du préjudice né de cette inexécution.
La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt rendu le 29 mai 2024 (n° 21/04162), déclare leurs demandes prescrites, au motif qu’ils ont connaissance, dès 2003, de la configuration des lieux et de l’étendue des droits qu’ils revendiquent sur cette cour.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle rappelle (Cass. 3ème civ. 10 juillet 2025, n° 23-20.491 ; Cass. 3ème civ. 4 décembre 2025, n° 23-23.357) que les obligations de délivrance et de jouissance paisible constituent des obligations continues exigibles pendant toute la durée du bail.
Elle précise ensuite que la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du Code civil ne fait pas obstacle à l’exercice de l’action en délivrance tant que l’inexécution du bailleur persiste. Elle en limite uniquement la réparation aux dommages subis au cours des cinq années précédant l’assignation.
Ainsi, les locataires sont recevables, d’une part, à demander l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure et, d’autre part, à solliciter l’indemnisation du préjudice subi par cette inexécution sur les cinq années précédant l’assignation.
Cet arrêt présente un intérêt pratique important pour les locataires commerciaux : tant que le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, l’action en exécution forcée demeure ouverte, la prescription quinquennale ne limitant que l’étendue de la réparation du préjudice.