L’arrêt commenté illustre l’appréciation que font les juges d’une condition suspensive relative à l’existence d’un projet voisin qui nuirait à l’affectation du bien vendu ou déprécierait sa valeur.
En l’espèce, une promesse de vente d’une maison d’habitation moyennant le prix de 750.000 euros est conclue sous la condition suspensive tenant à « l’absence de projet, travaux, vices ou servitudes révélés par les renseignements d’urbanisme, de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l’affectation à laquelle le bénéficiaire le destinait ou d’augmenter notablement l’investissement de celui-ci de façon imprévisible pour lui. ».
Après avoir pris connaissance du projet d’implantation d’un immeuble de quatre étages comprenant 23 logements d’habitation sur un terrain voisin de la maison, les bénéficiaires de la promesse informent les promettants de leur volonté de ne pas réitérer la vente et les assignent en restitution de la somme correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont versée.
La Cour d’appel les déboute de leur demande et les condamne à verser le montant de l’indemnité d’immobilisation aux promettants. Les juges du fond considèrent en effet que le projet immobilier voisin n’est pas de nature à déprécier le bien objet de la promesse, et que la condition suspensive n’est donc pas défaillie.
Les bénéficiaires de la promesse se pourvoient alors en cassation. Ils font grief à la Cour d’appel (i) de pas avoir recherché si la construction envisagée, qui comprenant des terrasses ayant des vues directes sur la maison et son jardin, n’était pas de nature à nuire à l’affectation du bien, mais aussi (ii) de ne pas avoir recherché si la dépréciation du prix de la maison sur trois ans à hauteur de 20.000 euros ne révélait pas une dépréciation significative de la valeur du bien liée au projet voisin.
La Cour de cassation ne fait pas droit à leur argumentaire. Elle rejette leur pourvoi, au motif que « La cour d’appel, procédant aux recherches prétendument omises, a souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que le projet immobilier, pour lequel une demande de permis de construire avait été déposée le 29 mars 2017, consistait en la construction de vingt-trois logements dans un immeuble de quatre étages avec parking sur deux niveaux, sur un terrain voisin de l’immeuble vendu donnant sur la rue et non sur la parcelle mitoyenne au jardin qui accueillera un jardin paysager, faisant ainsi ressortir l’absence de conséquence quant à l’affectation de l’immeuble objet de la promesse, et qu’il résultait des estimations produites par deux agences immobilières que le prix de vente pouvait être de 730 000 euros, en tenant compte du projet immobilier, de sorte que ce dernier n’était pas de nature à déprécier de manière significative la valeur de l’immeuble. ».
Comme indiqué en introduction, cette décision constitue une illustration du pouvoir d’appréciation des juges du fond quant à la réalisation de la condition suspensive attachée à la dépréciation de la valeur du bien objet d’une promesse en raison d’un projet immobilier voisin. A ce titre, les juges du fond peuvent valablement prendre en considération l’orientation de l’immeuble qui sera implanté sur le terrain voisin du bien vendu. En effet, ainsi que l’illustre l’arrêt commenté, si l’immeuble projeté donne sur la rue et non sur le bien sous promesse, qui ne sera mitoyen que d’un jardin paysager prévu dans le cadre de la future construction, il peut être considéré que le projet ne nuit pas à l’affectation d’habitation. Par ailleurs, l’arrêt commenté fournit un exemple chiffré de l’appréciation d’une dépréciation significative de la valeur d’un bien. En l’occurrence, une baisse de prix de 20.000 euros d’un prix initialement fixé à 750.000 euros peut valablement être jugée comme non constitutive d’une dépréciation significative.
L’appréciation faite par les juges de l’impact d’un projet immobilier sur l’affectation et la valeur du bien entraîne des conséquences pour les parties à la promesse lorsque cette dépréciation est érigée, comme dans le cas d’espèce, en condition suspensive. En effet, si la dépréciation est caractérisée, la condition est défaillie et le bénéficiaire peut sortir de la promesse sans devoir verser l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue au promettant. Il sera en revanche tenu de lui verser si, comme dans le cas d’espèce, celui-ci décide de ne plus acheter mais que les juges ne caractérisent pas une dépréciation du bien liée au projet voisin ; la condition suspensive étant dans cette hypothèse réalisée, la promesse produit ses effets.
