Le gérant d’une société civile ne peut engager cette dernière que par des actes qui entrent dans son objet social. Ce principe, classique en droit des sociétés, est appliqué par la Cour de cassation dans un arrêt du 23 novembre dernier concernant la vente d’immeubles par le gérant de sociétés civiles immobilières.
En l’espèce, l’un des gérants de deux sociétés civiles cède des immeubles à une société tierce. Son co-gérant l’assigne, ainsi que l’acquéreur, en annulation des ventes.
La Cour d’appel de Bordeaux fait droit à cette demande et prononce la nullité des ventes d’immeubles consenties par le seul co-gérant. Les juges du fond relèvent en effet que l’objet social statutaire des deux sociétés civiles (qui est identique) ne prévoient pas la vente des biens immobiliers, de sorte que la décision de vendre un immeuble n’entre pas dans l’objet social des sociétés et qu’elle excède donc les pouvoirs de leur gérant.
Le co-gérant ayant contracté les ventes litigieuses se pourvoit alors en cassation, soutenant que « l’objet social d’une société civile immobilière comprenant toutes opérations immobilières civiles se rattachant à la propriété de l’immeuble implique le droit d’en disposer, caractéristique du droit de propriété », sauf si la cession est expressément exclue de l’objet par les statuts.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle l’objet social des sociétés civiles venderesses tel que relevé par les juges d’appel, soit « l’acquisition, la propriété, l’administration, l’exploitation de tous biens immobiliers, la prise à bail à construction de tous immeubles en vue de la location ainsi que toutes opérations juridiques, administratives, financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant directement ou indirectement à la réalisation de l’objet social, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société ». La Cour suprême considère, au regard de cette clause qui ne comporte pas la vente des biens immobiliers au titre de l’objet social, que le gérant n’a donc pas le pouvoir de céder les immeubles dont la vente suppose une décision unanime des associés des sociétés civiles.
Cette décision reprend la solution consacrée dans le cadre de plusieurs arrêts rendus par la troisième chambre civile, dans lesquels elle considère que la notion de « propriété » visée dans les statuts n’implique pas le droit de disposer (Cass. 3ème civ. 23 octobre 2013, n° 12-22.720 ; Cass. 3ème civ. 31 mars 1999, n° 97-12.921) et exige que l’objet social statutaire prévoie la vente d’immeubles (Cass. 3ème civ. 6 septembre 2011, n° 10-21-815). Elle notamment considère, dans une décision en date de 2020, que la vente d’immeubles n’entre pas dans les pouvoirs du gérant d’une société dont l’objet social est « la propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles » et censure la Cour d’appel qui a dénaturé « les termes clairs et précis » des statuts en retenant que la notion de propriété visée par les statuts implique le droit de disposer et d’aliéner un bien (Cass. 3ème civ. 5 novembre 2020, n° 19-21.214).
Cependant, cette même chambre adopte, dans un arrêt en date du 11 mai 2022, une position plus souple, à l’instar de celle de la chambre commerciale qui n’exige pas que les statuts visent expressément dans l’objet social la vente d’immeuble (Cass. com. 26 février 2008, n° 06-21.744). La troisième chambre civile considère en effet dans cette décision que l’objet social d’une SCI comprend la vente d’immeuble même si elle n’y est pas expressément visée, les juges du fond ayant « retenu, par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des statuts rendait nécessaire, que la notion juridique de propriété d’un immeuble impliquait le droit d’en disposer et que l’objet social comprenait toutes opérations immobilières civiles se rattachant à la propriété de l’immeuble, sans exclure la cession de celui-ci » (Cass. 3ème civ. 11 mai 2022, n° 21-15.387). Cet argument, fondé sur la notion juridique de « propriété » qui impliquerait en principe le droit de disposer a déjà été retenu par la troisième chambre civile dans un arrêt de 2001 (Cass. 3ème civ. 18 décembre 2001, n° 00-16.530), avant d’être écarté par cette dernière dans le cadre des décisions précitées.
Un commentateur de l’arrêt de 2022 s’est interrogé sur sa portée, soulignant son absence de publication et le caractère ambigu des statuts dans le cas d’espèce, et considérait que l’on ne pourrait y voir un revirement de jurisprudence que si la troisième chambre civile ne revenait pas sur cette solution par la suite (B. Dondero, « Vers une conception moins stricte de l’objet social ? », JCP E n° 45 – 10 novembre 2022, 1364 [accès abonnés]).
Or, la troisième chambre civile est bien revenue à une position plus rigoureuse dans l’arrêt sous commentaire. Le demandeur au pourvoi se fonde sur cet argumentaire liant la notion de propriété avec le droit de disposer, mais il est cette fois-ci débouté par la Haute Juridiction, qui revient à sa position plus rigoureuse et juge que la cession des immeubles excède les pouvoirs du gérant dans la mesure où l’objet social ne mentionne pas la vente de biens immobiliers.
Aussi, il convient de retenir, en l’état de la jurisprudence actuelle de la troisième chambre civile, que le gérant d’une société civile immobilière ne peut valablement vendre les biens immobiliers de cette dernière que si les ventes immobilières sont expressément mentionnées au titre de l’objet social par les statuts.
