Aux termes d’un arrêt en date du 20 mars 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que la renonciation du dépassement du délai conventionnel de réitération de la vente peut être caractérisée au regard des manifestations de volonté et des agissements du vendeur.
En l’espèce, aux termes d’une promesse synallagmatique de vente en date des 24 novembre 2015 et 4 janvier 2016, des consorts s’engagent à vendre à une société, sans faculté de substitution ,un bien pour un montant de 700 000 € sous condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur, du prêt nécessaire au financement de son acquisition dans un délai de 4 mois ; la promesse précisant que la signature de l’acte authentique de vente doit intervenir au plus tard le 30 mai 2016 sous peine d’une résiliation de plein droit de la promesse.
Soutenant qu’un accord est intervenu pour substituer l’acquéreur initial au profit d’une seconde société et proroger le délai de réalisation au-delà du terme initial, les acquéreurs agissent en exécution forcée de la vente.
Par un arrêt en date du 21 avril 2023, la Cour d’appel de Saint-Denis condamne les consorts vendeurs à régulariser l’acte authentique de vente et précisent qu’à défaut de signature de l’acte authentique, l’arrêt rendu vaudra vente au profit de la société substituée.
Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation. Ils soulèvent que la prorogation du contrat ne peut intervenir qu’en cas de manifestation de volonté des contractants avant son expiration et que les échanges de courriels intervenus dans le cas d’espèce sont postérieurs au 30 mai 2016 et impropres à caractériser leur volonté de proroger la promesse avant son expiration.
Ils relèvent par ailleurs que les juges d’appel n’ont pas vérifié si la promesse était caduque du fait de l’absence de réalisation de la condition suspensive de financement dans le délai prévu aux termes de l’avant contrat.
La Cour de cassation rejette le pourvoi formulé et considère que les vendeurs ont renoncé de manière non équivoque à se prévaloir du dépassement du délai conventionnel de réitération de la vente au regard de leurs agissements.
La caractérisation de cette renonciation est appréciée in concreto par les juges au regard des agissements du vendeur postérieurement à la date de réitération arrêtée dans la promesse. A cet effet, ils relèvent que l’acceptation par les vendeurs du projet d’acte de réitération adressé par leur notaire tel que rédigé, l’établissement d’un état daté en vue de la signature de l’acte authentique de vente mentionnant le nom de l’acquéreur substitué et la date envisagée de la vente, ainsi que des échanges de mails confirmant l’organisation d’un rendez-vous de signature, sont de nature à caractériser le souhait de renoncer à se prévaloir du dépassement du délai de réitération.
Cass. 3ème civ. 20 mars 2025, n° 23-20.170