Les zones commerciales, ces grandes étendues de magasins isolés avec des façades en tôle bordées de panneaux publicitaires et entourés de vastes parcs de stationnement n’ont cessé de se développer depuis les années soixante concentrant près de 72% des dépenses des Français. Ces passoires thermiques, dont le foncier grandement artificialisé et étendu empêche l’écoulement des eaux, stérilise la biodiversité et force le recours aux mobilités carbonées, constituent aujourd’hui un modèle dépassé soulevant de nombreux enjeux à l’heure de la transition écologique et énergétique. Couvrant près de 500 millions de m², les enjeux économiques, sociaux et environnementaux sont considérables et la transformation de ces sites est devenue incontournable.
Dès lors, depuis l’autonome 2022, les ministres Olivia Grégoire et Christophe Béchu ont amorcé une réflexion autour de cette transformation par la création d’un groupe d’experts – composé d’élus locaux, foncières, commerçants, aménageurs, architectes et urbanistes – pour y travailler.
Dans le prolongement de cette réflexion, le 11 septembre dernier, a été annoncé le programme de transformation des zones commerciales avec pour ambition la transformation des « alignements de « boîtes à chaussures » » et la volonté de libérer du foncier en faveur de la mixité des usages (logements, espaces verts, équipements publics etc.), ce qui est tout à fait souhaitable dans le contexte actuel de rareté du foncier.
Ce plan s’articule autour de trois grandes mesures.
Premièrement, notons le « paquet normatif » prévu dans le projet de loi industrie verte. Pour mémoire, ce projet passera en commission mixte paritaire courant octobre. Pour une transformation efficace des zones commerciales, il est nécessaire d’avoir un cadre juridique adapté. Dès lors, il est notamment prévu dans ce projet de loi la mobilisation de la Grande Opération d’Urbanisme, ce qui permettra de raccourcir les délais de procédure.
Par ailleurs, rappelons que tout commerce ayant une surface de vente supérieure à 1 000 m² doit obtenir une autorisation d’exploitation commerciale, une procédure qui peut s’étendre. Le projet de loi vient là aussi raccourcir ces délais en prévoyant le transfert des droits commerciaux sans autorisation d’exploitation commerciale au sein d’une zone commerciale lorsqu’il s’agira de projets de transformation.
Dans le même sens et toujours avec l’objectif d’accélérer la transformation de ces sites, il sera possible d’autoriser des projets dérogeant aux règles du PLU en autorisant par exemple dans la zone des activités qui n’étaient pas prévues initialement.
Deuxièmement, une grande expérimentation auprès des collectivités, des aménageurs et des acteurs privés a été lancée le 11 septembre dernier. En effet, les zones commerciales entrant dans l’un des critères exposés ci-après pourront bénéficier d’une enveloppe dotée de 24 millions d’euros permettant d’accompagner leur transformation avec le financement notamment des études préalables pour déterminer le programme de transformation et un financement de la conduite de projet.
Les zones éligibles sont celles qui sont soit :
- situées dans une zone dense, où l’enjeu est de rationaliser le foncier commercial en le densifiant afin d’y introduire mixité fonctionnelle et verdissement,
- en déprise, l’enjeu est alors de regrouper les magasins et traiter les friches par requalification ou reconversion,
- situées dans des zones peu denses ou éloignées du tissu urbain où la rationalisation des magasins doit permettre de favoriser l’implantation de nouvelles activités.
Deux vagues de lauréats seront désignées, la première en novembre 2023 et la seconde début 2024. Cette expérimentation devrait permettre la concentration du commerce sur des espaces plus limités tout en permettant la mixité des usages.
Troisièmement, une “task force“ est mise en place auprès du Gouvernement afin d’accompagner la transformation. Concrètement, l’équipe sera chargée d’accompagner les projets lauréats en matière d’ingénierie, d’expertise administrative et juridique, d’informer les ministères des obstacles normatifs rencontrés ou encore de créer rapidement un guide juridique et opérationnel à destination des collectivités et des aménageurs.
Dossier de presse Septembre 2023 : Un nouvel horizon pour les zones commerciales
