Le respect par le vendeur de son obligation de délivrance conforme s’apprécie au jour du transfert de propriété, de sorte que ce sont les dispositions d’urbanisme applicables à cette date qui doivent être prises en considération. Les modifications postérieures à cette date qui auraient pour effet de rendre le bien non conforme aux stipulations du contrat ne peuvent être reprochées au vendeur sur le fondement de son obligation de délivrance conforme. Ainsi, un terrain vendu comme étant constructible peut perdre cette qualité postérieurement à la vente.
En l’espèce, un couple acquiert, aux termes d’un acte de vente du 31 janvier 2012, un terrain à bâtir classé en zone Ui du PLU selon un certificat d’urbanisme obtenu le 9 janvier de la même année.
Le PLU fait toutefois l’objet d’une modification par une décision du 27 janvier 2012, aux termes de laquelle le terrain objet de la vente devient inconstructible. La publication du PLU modifié n’intervient que quelques jours après la vente, le 9 février 2012.
Apprenant que son terrain n’est plus constructible, l’un des acquéreurs – devenu seul propriétaire du bien à la suite de la liquidation des biens consécutive à son divorce – assigne la venderesse en paiement de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de délivrance conforme.
A la suite du rejet de ses prétentions par la Cour d’appel, l’acquéreur se pourvoit en cassation, mais est toutefois débouté par la Haute Juridiction. Confirmant les juges du fond qui ont retenu que l’exécution par la venderesse de son obligation de délivrance doit s’apprécier au jour du transfert de propriété, soit dans le cas d’espèce au jour de la signature de l’acte de vente le 31 janvier 2012, la Cour souligne que la modification du PLU est entrée en vigueur et devient opposable le jour de la publication de la délibération du conseil municipal, soit le 9 février 2012, de sorte que le terrain est bien constructible au jour de sa délivrance.
Il ressort donc de cet arrêt que le respect par le vendeur de son obligation de délivrance conforme s’apprécie au jour du transfert de propriété, de sorte que ce sont les dispositions d’urbanisme applicables à cette date qui doivent être prises en considération. Les modifications postérieures à cette date qui auraient pour effet de rendre le bien non conforme aux stipulations du contrat ne peuvent être reprochées au vendeur sur le fondement de son obligation de délivrance conforme.
Or, dans l’affaire commentée, la modification du zonage du terrain découle certes d’une décision intervenue quatre jours avant la vente, mais qui n’est devenue opposable par sa publication que dix jours après la vente. Aussi, le bien est constructible au jour de la vente et le vendeur a ainsi respecté son obligation de délivrance conforme.
Cet arrêt s’inscrit dans le prolongement de la décision rendue le 16 mars dernier concernant la vente d’un bien qui faisait état du permis de construire qui avait été obtenu, et dont la non-caducité était attestée par un certificat délivré par le maire, qui était annexé à la vente. Toutefois, à la suite du recours diligenté par un voisin après la vente, le tribunal administratif annula la décision du maire qui refusait de constater la péremption du permis de construire, qui était dès lors devenu caduc. Cependant, la Haute Juridiction avait opté pour une appréciation de la conformité du bien aux stipulations contractuelles au jour de la délivrance de la vente, et n’avait ainsi pas tenu compte de la caducité du permis qui était pourtant rétroactive, dans la mesure où elle résultait d’une décision intervenue à la suite d’un recours diligenté postérieurement à la vente (Cass. 3ème civ. 16 mars 2023, n° 21-19.460).
