La Cour de cassation décide qu’un promettant ne peut être dispensé de l’obligation de faire sommation au bénéficiaire de réitérer la vente conformément à la promesse de vente en considération d’un jugement du tribunal de grande instance, caractérisant suffisamment le refus de réitération de la vente par ledit bénéficiaire.
En l’espèce, les parties régularisent une promesse de vente avec faculté de substitution au profit du bénéficiaire, sous diverses conditions suspensives et versement immédiat d’une somme de correspondant au dépôt de garantie. Après avoir versé ladite somme, le bénéficiaire de la promesse fait application de la clause de substitution. La vente n’ayant pas été réitérée dans les délais prévus par la promesse, le bénéficiaire substitué assigne le promettant en exécution forcée de la promesse et paiement de dommages et intérêts.
Par jugement irrévocable, le tribunal de grande instance rejette les demandes du bénéficiaire substitué. Par suite, le notaire du bénéficiaire restitue à ce dernier, à sa demande, l’indemnité d’immobilisation séquestrée.
Le promettant assigne dès lors le notaire rédacteur et le notaire participant aux fins de condamnation in solidum au paiement d’une somme correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation. Par suite de cette assignation, les notaires appellent le bénéficiaire de la promesse en garantie.
La cour d’appel condamne in solidum le bénéficiaire ainsi que son notaire à payer au promettant la somme correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation qui doit lui revenir en application de la promesse de vente considérant que c’est par la faute de la société bénéficiaire et de la société substituée que la vente n’a pas été passée en la forme authentique, et que le refus de ces deux sociétés de parvenir de bonne foi à la conclusion de la vente ainsi que caractérisé par le jugement susvisé dispense le promettant de la délivrance d’une sommation de passer l’acte authentique conformément aux stipulations de la promesse.
Cette décision est censurée par la Cour de cassation au visa de l’article 1134 du Code civil (dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016) considérant que la promesse de vente conditionne l’acquisition de la somme séquestrée au profit du promettant, à titre d’indemnité d’immobilisation, à la délivrance d’une sommation de signer l’acte authentique de vente, sans possibilité d’y déroger, de sorte que la Cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil en retenant que le promettant devait être dispensé de la sommation de réitérer la vente en considération du jugement irrévocable du tribunal de grande instance, le refus des sociétés bénéficiaire de réitérer la vente dans les termes de la promesse étant suffisamment caractérisé.
Cass. 3ème civ. 7 mars 2024, n° 22-10.119
