Dans une décision en date du 12 avril 2023, le Conseil d’État apporte des précisions utiles sur la notion d’atteinte grave aux conditions d’éclairement d’un immeuble voisin et clarifie la notion de servitude de cours communes. Cette affaire donne une nouvelle occasion au juge de se prononcer sur l’interprétation de plusieurs dispositions du PLU de la Ville de Paris – précisément les articles UG 7.1, UG 7.2 et UG 13.1.2 du PLU –, que le rapporteur public, Florian Roussel*, qualifie d’innovantes par rapport aux documents d’urbanisme des autres collectivités et importantes en pratique.
Par un arrêté du 30 janvier 2019, la SA HLM « Toit et Joie » obtient un permis de construire un immeuble de six étages comptant vingt logements sociaux sur une parcelle constituant l’assiette de trois autres immeubles. Les propriétaires d’appartements situés sur la parcelle voisine exercent un recours contre le permis de construire au motif que la construction projetée a pour conséquence d’obstruer totalement les fenêtres de leur salle de bain respective qui donnent sur le futur pignon. Le Tribunal administratif de Paris n’ayant pas fait droit à leur demande tendant à l’annulation du permis de construire, les requérants se pourvoient en cassation.
Tout d’abord, l’article UG 7.1 du règlement du PLU prévoit que « l’implantation d’une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d’éclairement d’un immeuble voisin (…) ». Dans la présente décision, le Conseil d’État confirme son interprétation jurisprudentielle restrictive de ladite disposition et juge que « l’atteinte grave aux conditions d’éclairement suppose une obstruction significative de la lumière qui ne saurait se réduire à une simple perte d’ensoleillement », précisant que la gravité doit s’apprécier au niveau de chacun des appartements et non au niveau général de l’immeuble ou de chaque pièce. Au surplus, le juge retient que « la gravité de l’atteinte doit s’apprécier en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, notamment sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d’éclairement d’ensemble du ou des appartements concernés ».
En l’espèce, pour rejeter la demande des requérants, le juge se fonde non seulement sur le fait que les salles de bains ne sont pas des pièces principales mais également sur le fait que leurs ouvertures, compte tenu de la configuration des appartements, ne jouent pas de rôle important dans le niveau d’éclairement d’ensemble des logements concernés dès lors qu’il s’agit en réalité de jours de souffrances – lesquels, de dimensions modestes, laissent passer la lumière sans offrir de vue.
A cet égard, la présente décision s’inscrit dans la jurisprudence administrative constante (CE 20 octobre 2017, n° 399508 ; CE 22 novembre 2019, n° 420948) qui s’avère cohérente avec la jurisprudence judiciaire qui considère que « le fait de pratiquer un jour dans un mur joignant immédiatement l’héritage d’autrui ne fait pas naître à la charge de cet héritage une servitude et n’entraîne pour son propriétaire aucune restriction à son droit de propriété » (Cass. 3ème civ. 7 avril 2004, n° 02-20.502).
Ensuite, l’article UG 7.2 du règlement du PLU permet aux propriétaires de terrains contigus d’instituer des servitudes de cours communes « entre leurs bâtiments ». Contrairement à ce qu’avancent les requérants, le juge retient que ces servitudes – eu égard à leur objet qui est d’aménager et de garantir le respect des règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives – peuvent être instituées « alors même qu’une des parcelles ne comporterait pas de bâtiments mais des infrastructures ou ne serait pas encore bâtie ».
Enfin, l’article UG 13.1.2. 1° impose aux constructions de respecter des normes relatives aux espaces libres, aux espaces de pleine terre et aux surfaces végétalisées. Le 3° de cet article prévoit une dérogation aux exigences fixées au 1° qui s’applique à la triple condition que les travaux conservent la majeure partie du bâti existant sur un terrain dont l’occupation n’est pas conforme, de ne pas diminuer la surface végétalisée pondérée calculée sur l’ensemble du terrain avant travaux et enfin, d’assurer un traitement de qualité des espaces libres après travaux.
La parcelle litigieuse ne comportant aucune surface de pleine terre, la question soulevée ici porte sur le point de savoir si le bénéficiaire peut, en l’espèce, bénéficier de cette dérogation.
Le Conseil d’État confirme le jugement du 19 mars 2021 et retient que les conditions précitées sont remplies en l’espèce.
En effet, la Haute juridiction considère que la construction projetée consiste en un nouvel immeuble d’habitation devant être édifié à côté de ceux existants sur une même unité foncière constituant le terrain d’assiette. Les travaux envisagés ne diminuant pas la surface végétalisée pondérée totale calculée sur l’ensemble du terrain avant travaux et les espaces libres après travaux devant faire l’objet d’un traitement de qualité, c’est sans erreur de droit que le Tribunal administratif a jugé que ces travaux, conservant par ailleurs la majeure partie du bâti existant, ne méconnaissent pas les dispositions du 3° de l’article UG. 13.1.2 du règlement du PLU.
