Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance en vertu de l’article 1719 du Code civil.
La Cour de cassation rappelle cependant, par le présent arrêt, que cette obligation n’implique pas pour le bailleur, fusse-t-il propriétaire d’un centre commercial, l’obligation d’assurer la commercialité dudit centre.
En l’espèce, un bail a été consenti dans un centre commercial à Aubervilliers. Quatre ans plus tard, le preneur assigne le bailleur en résiliation et indemnisation de son préjudice pour manquement à l’obligation de délivrance et non-respect des engagements contractuels ; il lui est reproché de ne pas avoir assuré une commercialité du centre permettant l’exploitation pérenne du fonds de commerce considéré.
La cour d’appel donne partiellement raison au preneur. En effet, d’une part, elle condamne le bailleur pour ne pas avoir respecté plusieurs stipulations contractuelles au terme desquelles les parties « ont entendu tout mettre en œuvre pour que le centre ait un positionnement différent des autres centres, non seulement en termes de qualité environnementale, mais également quant à l’architecture et à la décoration soignée ».
Néanmoins, d’autre part, la cour retient qu’à défaut de stipulations particulières du bail, le bailleur n’était pas tenu d’assurer la commercialité du centre. Le bail est donc résilié aux torts du preneur, ce dernier devant également verser des arriérés de loyer et le bailleur est condamné quant à lui à verser une indemnité pour perte de chance.
La Cour de cassation censure partiellement les juges du fond. Elle approuve l’absence d’obligation de commercialité à la charge du bailleur à défaut de stipulations particulières du bail. Elle casse, en revanche, l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la réforme de 2016 et sur le fondement de l’article 1719 du même code, en ce que les stipulations contractuelles relevées par les juges, quant au caractère haute gamme du centre, engendraient des obligations à la charge du preneur mais aucune obligation particulière à la charge du bailleur.
Ainsi, le bailleur propriétaire d’un centre commercial demeure, en l’absence de stipulation accroissant ses obligations, un bailleur sur lequel pèsent les obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible des locaux loués telles qu’issues du droit commun du louage.
Le seul article 1719 du Code civil ne peut fonder une obligation du bailleur d’assurer un niveau de fréquentation suffisant, et le caractère haute de gamme d’un centre commercial.
Seules des stipulations contractuelles particulières expresses peuvent conduire à mettre à la charge du bailleur de telles obligations qui excèdent l’obligation de délivrance de droit commun.
Cass. 3ème civ. 15 décembre 2021, n° 20-16.570 et n° 20-14.423
