Dans un arrêt du 8 décembre 2022, la 2ème chambre civile de la Cour de cassation censure la Cour d’appel de Montpellier qui avait débouté les débiteurs de leur demande de voir juger que la mesure de saisie immobilière ne pouvait concerner que la seule créance visée dans l'hypothèque, et d’avoir admis l’adjonction, par le jugement d’orientation, de la créance chirographaire à la créance garantie par l’hypothèque.
Voici une décision qui, rendue au sujet d’un contentieux issu d’une succession, intéresse cependant également le droit des sûretés réelles immobilières et celui des procédures civiles d’exécution.
La succession litigieuse ayant donné lieu à l’inscription d’une hypothèque sur un bien immobilier à la garantie d’une créance résultant d’une condamnation pour recel successoral, le créancier a engagé une procédure de saisie immobilière, et celle-ci portait à la fois sur les sommes garanties par l’hypothèque, et sur le montant de la soulte allouée au même créancier à l’issue du partage successoral par une décision judiciaire définitive, qui constituait donc une créance de nature chirographaire.
La Haute Juridiction rappelle tout d’abord, au visa des articles pertinents du Code civil relatifs à l’hypothèque (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme des sûretés), que « le tiers acquéreur qui n’est pas personnellement obligé à la dette n’est tenu au paiement que des seules dettes hypothécaires, à l’exclusion des dettes chirographaires pour lesquelles le créancier poursuivant, qui poursuit la saisie en exécution de son droit de suite, ne peut être colloqué lors de la distribution du prix ».
Ce rappel est parfaitement justifié dans la mesure où, en l’état des textes, le tiers détenteur de l’immeuble grevé d’hypothèque, n’ayant par hypothèse pas rempli les formalités de purge, demeure, par l’effet seul des inscriptions, obligé comme détenteur, mais uniquement à toutes les dettes hypothécaires. Et c’est par l’effet du droit de suite attaché à l’hypothèque que le créancier a le droit de poursuivre la saisie et la vente de l’immeuble dans les conditions prévues par le livre III du code des procédures civiles d’exécution. On observera que la Haute Juridiction censure la Cour d’appel qui avait considéré, au mépris du principe de spécialité de l’hypothèque (en l’espèce, spécialité quant à la créance garantie), que « bien que l’hypothèque n’ait pour objet, quelle que soit la dénomination donnée lors de l’inscription, que de garantir le paiement [garanti par l’hypothèque] et ses accessoires, le créancier poursuivant garde la possibilité, en cette seule qualité, d’adjoindre dans le cadre de la saisie immobilière une autre créance issue d’une décision définitive valant titre exécutoire, le créancier qui a entrepris la saisie immobilière étant, en application des articles L. 331-1 et R. 334-2 du code des procédures civiles d’exécution, partie à la phase de distribution de deniers et pouvant à ce titre prétendre au remboursement de cette seconde créance chirographaire, après désintéressement des créanciers privilégiés, sur le solde qui reviendrait en toute hypothèse non au tiers détenteur évincé mais à son débiteur ».
Une telle approche de la Cour d’appel, dont on peut à la rigueur admettre la logique inspirée par un souci de pragmatisme, était cependant en contradiction avec la lettre des textes, en l’occurrence avec l’article 2385 du C. civ. (ancien art. 2393, C. civ.) qui énonce le principe de double spécialité de l’hypothèque (spécialité quant à l’immeuble grevé, et quant à la créance ou obligation garantie). Par ailleurs, à l’encontre de l’affirmation susvisée de la Cour d’appel sur le sort du solde éventuel du prix de vente de l’immeuble saisi, la deuxième Chambre civile rappelle que si le prix de vente excède la dette hypothécaire, « la différence est pour le tiers acquéreur, sauf les droits de ses créanciers inscrits sur l’immeuble ».
La Cour déduit logiquement du rappel de ces deux règles bien établies du droit hypothécaire « que le juge de l’exécution ne doit mentionner, dans le dispositif du jugement d’orientation, que le montant retenu pour la créance hypothécaire du poursuivant ». Ce qui est tout à fait justifié par le fait que les textes affirment de façon non équivoque que la saisie immobilière est diligentée par les créanciers « titulaires d’un droit de suite » (C. pr. civ. exéc., art. R. 321-4) à l’encontre du tiers acquéreur. C’est donc la créance du poursuivant titulaire de l’hypothèque qui a vocation à être mentionnée dans le commandement de payer, et ultérieurement ; et c’est cette même créance, « en principal, frais, intérêts et autres accessoires » (art. R. 322-18, C. pr. civ. exéc.) que doit mentionner le jugement d’ouverture.
Cette décision vient souligner opportunément l’intérêt pratique attaché à la prise d’une hypothèque, par rapport à la situation d’un créancier simplement chirographaire, même lorsque ce dernier est titulaire d’une créance issue d’une décision définitive valant titre exécutoire.
Cass. 2ème civ. 8 décembre 2022, n° 20-14.302
