Par une décision du 3 octobre 2024, la Cour de cassation valide la rétractation du bénéficiaire d’une promesse de vente en raison de nuisances sonores imputables au promettant.
En l’espèce, une promesse de vente authentique est conclue le 24 novembre 2016 avec une réalisation envisagée au plus tard le 24 février 2017, reportée finalement au 22 mars par suite de la demande du bénéficiaire.
Ce dernier, invoquant des nuisances sonores découvertes dans les lieux, informe in fine le promettant de son refus de réitérer la vente et lui restitue les clés. Le 12 janvier 2018, le promettant assigne le bénéficiaire ainsi que le notaire, ès qualité de séquestre, en paiement de l’indemnité de l’indemnité d’immobilisation.
Les juges du fond rejettent la demande en paiement et autorisent la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation versée, en son temps, entre les mains du séquestre.
Le promettant forme alors un pourvoi en cassation aux motifs notamment que si l’existence de nuisances sonores était avérée, il n’était aucunement démontré que les bruits excédaient les normes acoustiques en vigueur ni même que les caractéristiques de l’immeuble ancien n’aient été prises en compte dans cette appréciation.
Par ailleurs, la promesse rappelait utilement que le promettant s’engageait à délivrer le bien dans son état actuel.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi du promettant et confirme ainsi la décision d’appel. Elle constate qu’une clause de la promesse prévoit que le montant partiel de l’indemnité d’immobilisation versé par le bénéficiaire au notaire lui serait restitué si la non-réalisation de la vente était imputable au seul promettant. Or, les travaux d’isolation réalisés par le promettant dans le bien n’ont pas permis de limiter les nuisances sonores relatives à l’utilisation d’appareils sanitaires par les occupants des logements contigus et qu’aucune justification n’est apportée quant à la réalisation de ces travaux par un homme de l’art. La Cour de cassation confirme ainsi que la non-réalisation de la vente est ainsi imputable au seul promettant et que, dès lors, la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation versée est acquise au bénéficiaire.
Les hauts juges rappellent ainsi que le refus d’achat du bénéficiaire entraîne la restitution des sommes versées lors de l’avant contrat dès lors que le refus de réitération est légitime. Toute la question relève en réalité de l’appréciation souveraine de cette légitimité fondant alors la restitution. Cette dernière peut être retenue lorsque le refus d’acquérir fait suite à la découverte d’éléments qui auraient été de nature à conduire à l’annulation postérieure de la vente si elle avait été conclue, mais également en cas de manquement du propriétaire exposant le bénéficiaire à un risque qu’il n’a pas à assumer. Dans le cas d’espèce, la restitution au bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation en cas d’échec de la vente imputable au promettant était expressément prévu par les termes de la promesse.
Une solution similaire avait déjà été retenue par la Cour d’appel de Grenoble. Cette dernière avait en effet jugé que l’indemnité d’immobilisation devait être restituée au bénéficiaire au motif que le défaut de réalisation de la vente était dû à la non-réalisation par le promettant des travaux d’agrandissement mis contractuellement à sa charge (CA Grenoble, 19 décembre 1989, JurisData n° 1989-047140).
Par ailleurs, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a également pu juger par le passé, dans le cadre d’une promesse qui prévoyait que l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant en cas d’échec de la vente imputable au bénéficiaire, que cette dernière devait être restituée au bénéficiaire dans la mesure où sa renonciation à la vente était causée par la découverte d’une servitude que lui avait caché le promettant (Cass. 1ère civ. 1er juillet 1998, n° 96-20.358).
