La loi 3DS, publiée au JO du 22 février 2022, contient diverses dispositions relatives à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et porte diverses mesures de simplification de l'action publique locale. Revue des articles intéressant plus particulièrement le logement.
Obligations de production de logements sociaux issues de la loi dite SRU – La loi 3DS rend permanente l’obligation (vouée à disparaître d’ici 2025) pour certaines communes, de comporter 20 ou 25% de logements sociaux, au ratio des résidences principales, sur leur territoire. Le texte apporte toutefois des aménagements au dispositif, notamment en :
– redéfinissant les communes susceptibles de ne pas être soumises à ces obligations (art. 65) ;
– instaurant à l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation et L. 111-24 du Code de l’urbanisme des servitudes de mixité sociale dans les communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumise à une interdiction de construire des bâtiments à usage d’habitation résultant :
– de l’application du classement en zone A, B ou C d’un plan d’exposition au bruit,
– d’une servitude protection instituée en application des articles L. 515-8 à L. 515-11 du code de l’environnement,
– du règlement d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles, etc.,
et qui ne sont pas situées dans une agglomération ou un établissement public dans lesquels le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuels, hors mutations internes dans le parc locatif social, est inférieur au seuil fixé par le décret, pour toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher (art. 65) ; cette disposition entre en vigueur le 1er janvier 2023 ;
– redéfinissant les résidences principales au rôle la liste transmise par l’administration fiscale principalement issue de la déclaration des propriétaires prévue à l’article 1418 du code général des impôts, déduction faite des logements concédés par nécessité absolue de service en application de l’article L. 4145-2 du code de la défense et de ceux concédés à des militaires des armées dans des immeubles dépendant du domaine de l’Etat ; cette disposition entre en vigueur le 1er janvier 2023 (art. 65) ;
– précisant que les obligations de mixité sociale définies en application des articles L. 111-24 et L. 151-15 et du 4° de l’article L. 151-41 du Code de l’urbanisme ne sont pas opposables aux opérations soumises à autorisation d’urbanisme tendant à la réalisation, sur des terrains affectés aux besoins du ministère de la défense, de logements destinés à ses agents. (art. 66) ;
– imposant aux établissements publics fonciers, l’office foncier de la Corse et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre mentionnés aux septième à neuvième alinéas de l’article L. 302-7 de transmettre, avant le 31 mars, au représentant de l’Etat dans le département un rapport sur l’utilisation des sommes qui leur ont été reversées en application du même article L. 302-7 ainsi que sur les perspectives d’utilisation des sommes non utilisées (art. 67) ;
– redéfinissant les modalités de fixation des objectifs triennaux (art. 68) ;
– instituant un contrat de mixité sociale comme un cadre d’engagement de moyens permettant à une commune d’atteindre les objectifs triennaux et conclu, pour une durée de trois ans renouvelable, entre une commune, l’Etat, l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune est membre et, dans le périmètre de la métropole du Grand Paris, l’établissement public territorial dont la commune est membre. Le contrat de mixité sociale détermine notamment, pour chacune des périodes triennales qu’il couvre et pour chacune des communes signataires, les objectifs de réalisation de logements locatifs sociaux à atteindre ainsi que les engagements pris, notamment en matière d’action foncière, d’urbanisme, de programmation et de financement des logements mentionnés au IV de l’article L. 302-5 et d’attributions de logements locatifs aux publics prioritaires, définis à l’article L. 441-1. Le contrat de mixité sociale facilite la réalisation d’objectifs de répartition équilibrée des logements locatifs sociaux pour chaque commune (art. 68 et 69).
Élargissement de l’objet social d’Association Foncière Logement (art. 77) – L’article L. 313-34 du Code de la construction et de l’habitation vise à autoriser l’Association foncière Logement, filiale du groupe Action Logement, à réaliser des logements locatifs libres ou en accession dans les immeubles frappés d’un arrêté pour insalubrité et à inclure explicitement la lutte contre l’habitat indigne dans ses missions. Il dispose, depuis l’entrée en vigueur de la loi 3DS, que l’objet de l’association, soumise au contrôle de la Cour des comptes et de l’Inspection générale des finances, est de réaliser des programmes de logements locatifs ou de logements destinés à l’accession à la propriété. Ces programmes contribuent à la mixité sociale des villes et des quartiers, à la diversité de l’habitat et à la lutte contre l’habitat indigne. Ils concernent :
– la réalisation de logements locatifs libres ou destinés à l’accession à la propriété dans les quartiers faisant l’objet d’opérations de rénovation urbaine ainsi que dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté pris en application des articles L. 511-1 à L. 511-3 ou dans un îlot ou un ensemble cohérent d’îlots comprenant un tel immeuble ;
– la réalisation de logements locatifs sociaux ou de logements destinés à l’accession à la propriété dans les agglomérations se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. L’association assure la gestion de ces programmes de logements et effectue les transactions immobilières afférentes.
Diverses mesures pour les organismes HLM et autres bailleurs :
– Déconventionnement – Les bailleurs de logements conventionnés APL autres que les organismes HLM doivent, dans une commune mentionnée aux I ou II de l’article L. 302-5 ou lorsque l’absence de renouvellement a pour conséquence de soumettre la commune aux obligations mentionnées aux articles L. 302-5 à L. 302-9-2, requérir un avis conforme du représentant de l’Etat dans le département et du maire lorsqu’ils ne souhaitent pas renouveler la convention APL. Le bailleur saisit le représentant de l’Etat dans le département et le maire de son intention de ne pas renouveler ladite convention, au plus tard trente mois avant l’expiration de celle-ci (art. 74) ;
– Vente HLM – Lorsque la commune dans laquelle se situent les logements fait l’objet d’un arrêté de carence sans avoir conclu de contrat de mixité sociale, l’organisme ne peut procéder à la vente de logements sociaux, sauf au bénéfice d’autres organismes d’habitations à loyer modéré (art. 75)
– Principe de gestion en flux des droits de réservation – L’article 78 de la loi 3DS porte le délai de mise en conformité des conventions de réservation à cinq ans après l’entrée en vigueur de la loi ELAN, au lieu de trois, soit d’ici le 24 novembre 2023 ;
– Politique expérimentale des loyers – L’expérimentation est portée à 10 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté (art. 78) ;
– Location meublée des logements intermédiaires – Par dérogation au premier alinéa de l’article L. 442-8 du CCH, les organismes HLM peuvent louer, meublés ou non, des logements intermédiaires au sens de l’article L. 302-16 à des personnes morales de droit public ou privé en vue d’une sous-location à leurs agents ou salariés. Les conditions relatives au niveau de ressources prévues au 2° du même article L. 302-16 et les conditions relatives au loyer prévues au 3° dudit article L. 302-16 sont applicables aux contrats de sous-location (art. 81) ;
– Ouverture de la possibilité de changer le statut ou l’usage de logements locatifs sociaux faisant l’objet d’une opération de renouvellement urbain et suppression du droit au maintien dans le logement – L’article L. 353-15 du CCH est complété pour permettre une alternative à la démolition systématique des immeubles en NPRU en ouvrant la possibilité de vendre ou de changer l’usage d’un ensemble de logements conventionnés à l’aide personnelle au logement (APL), « en prenant en compte l’attractivité du quartier et les autres caractéristiques de la situation locale du ou des immeubles concernés ». L’autorisation de vente ou de changement d’usage met fin, pour ces logements, à la date de départ du dernier locataire, aux effets de la convention conclue en application de l’article L. 831-1. Lorsqu’elle ne porte que sur les logements faisant l’objet de l’autorisation, la convention est résiliée. Si les logements faisant l’objet de l’autorisation figurent dans une convention portant sur un ensemble de logements plus important, les logements faisant l’objet de l’autorisation sont exclus de la convention par avenant. La convention pluriannuelle signée avec l’ANRU vaut autorisation de vente ou de changement d’usage de cet ensemble de logements, après accord du maire et des garants des prêts ayant servi à construire ces logements, à les acquérir ou à les améliorer. L’aliénation des logements ayant donné lieu à l’autorisation de vente ou de changement d’usage déroge aux articles L. 443-7 à L. 443-12-1, à l’exception des conditions d’ancienneté, d’habitabilité et de performance énergétique prévues à l’article L. 443-7 lorsque le logement conserve un usage d’habitation. Le prix de mise en vente est fixé par l’organisme propriétaire (art. 82) ;
– Sous location dans le cadre d’une colocation – Possibilité pour une personne morale locataire d’un organisme HLM de sous-louer à plusieurs personnes dans le cadre d’une colocation (art. 88).
Encadrement des loyers (art. 85 et 86) :
– Prolongation de l’expérimentation relative à l’encadrement des loyers dans le cadre fixé par l’article 140 de la « loi ELAN », jusqu’au 23 novembre 2026 au lieu de 2023 ;
– Possibilité pour de nouvelles collectivités de prendre part à l’expérimentation relative à l’encadrement des loyers, en leur permettant de déposer un dossier de candidature jusqu’au 23 novembre 2022 ;
– Consécration de la compétence des commissions départementales de conciliation pour examiner l’ensemble des litiges relatifs à l’action en diminution que les locataires peuvent engager en cas de loyer d’un montant supérieur au loyer de référence fixé par les préfectures ;
– Plafonnement du montant des loyers pouvant être perçus par un bailleur en cas de colocation avec baux multiples ;
– Possibilité pour le préfet de déléguer les attributions qu’il détient en matière de sanction, à leur demande, aux présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, au maire de Paris, aux présidents des établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, au président de la métropole de Lyon ou au président de la métropole d’Aix-Marseille-Provence ;
– Les annonces relatives à la mise en location d’un logement mentionnent des informations relatives au bien concerné et aux conditions tarifaires de cette mise en location et, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 140 de la loi ELAN à l’encadrement des loyers. La liste de ces informations est fixée par arrêté du ministre chargé du logement pour les annonces émises par les non-professionnels.
Couple OFS – BRS (art. 106, 107, 108, 109) :
– Création d’un objet principal (l’objet actuel) et élargissement de l’objet des OFS à un objet subsidiaire à des locaux à usage commercial ou professionnel pour favoriser la mixité fonctionnelle. Le Gouvernement est autorisé à légiférer par voie d’ordonnances (prises dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi) pour créer un nouveau bail qui permettra aux OFS de consentir à un preneur, en contrepartie d’une redevance et avec des plafonds de prix de cession et, le cas échéant, de loyers, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de locaux d’activités, en tenant compte du régime du contrat de bail réel solidaire ;
– Possibilité de déléguer le droit de préemption aux OFS pour les biens nécessaires à leur objet principal ;
– L’OFS peut être preneur à bail à réhabilitation ;
– Confortation de la possibilité pour un organisme HLM agréé OFS de consentir un BRS sur son patrimoine dans le cadre des art. L. 443-7 et s. du CCH ;
– La région et le département peuvent accorder des garanties d’emprunt aux OFS pour la réalisation de leur objet principal ;
– Possibilité de bénéficier de l’exonération de plus-value pour les particuliers pour les biens cédés, jusqu’au 31 décembre 2022, à une collectivité territoriale, un EPCI ou un EPF en vue de leur cession à un organisme de foncier solidaire ;
– Simplification de la mécanique du BRS Opérateur (art. L. 255-3 du CCH).
Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (JO du 22 février 2022)
