Les contrats de VEFA comportent des clauses qui définissent des causes légitimes de suspension du délai de livraison du bien. Celles-ci sont soumises à l’interprétation des juges du fond, comme l’a rappelé récemment la Cour de cassation dans un arrêt en date du 2 mai 2024.
En l’espèce, un couple acquiert un bien immobilier en l’état futur d’achèvement. Toutefois, se plaignant d’un retard de livraison et de l’absence de levée de réserves, les époux décident d’assigner le promoteur en réparation. La Cour d’appel condamne le promoteur au titre du retard de livraison.
Le promoteur se pourvoit alors en cassation, affirmant que la clause de suspension du délai de livraison stipulée dans le contrat de vente prévoit qu’elle peut être mise en œuvre en cas de retard provenant de la défaillance d’une entreprise.
Il reproche à la Cour d’appel d’avoir jugé que les conditions de cette clause n’étaient pas remplies. En effet, selon cette dernière, la défaillance de l’entreprise devait entraîner « la nécessité pour le vendeur de résilier le marché confié à cette entreprise et de rechercher une entreprise de substitution » pour que la clause de suspension du délai de livraison puisse être invoquée par le promoteur.
Or, selon les juges du fond, la défaillance des entreprises n’est pas établie, de sorte que leurs retards ne peuvent constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison.
Par un arrêt du 2 mai 2024, la Cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel.
La Haute juridiction souligne que, « par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation » qui était rendue nécessaire par l’ambiguïté des clauses de l’acte de vente relatives aux causes légitimes de suspension des délais de livraison, les juges du fond ont retenu que le retard provenant de la défaillance de l’entreprise devait s’entendre d’une véritable défaillance de celle-ci, et qu’un simple retard ne pouvait être assimilé à une défaillance que si celui-ci avait entraîné la nécessité pour le vendeur, après mise en demeure adressée à l’entreprise de terminer les travaux, de résilier le marché. A défaut d’avoir été dans ce cas en l’espèce, le retard imputable à l’entreprise ne constituait donc pas une cause légitime de suspension du délai de livraison au sens du contrat qui avait été conclu. Le promoteur est donc condamné en réparation au titre du retard de livraison à hauteur de la somme retenue.
Cet arrêt vient rappeler la nécessité d’une rédaction claire et non équivoque des clauses présentes dans les ventes en l’état futur d’achèvement et notamment celles prévoyant les causes légitimes de suspension des délais de livraison.
