L’article 7 de la loi Le Meur contient des dispositions fiscales visant à « raboter » le régime dit « micro-BIC » des revenus générés par les locations meublées de tourisme (classées et non classées). Pour rappel, la loi de Finances pour 2024 avait raboté le régime micro-BIC des revenus de locations meublées de tourisme non classées, en abaissant le chiffre d’affaires hors taxes maximum pour l’éligibilité au micro-BIC, de 77.000 € à 15.000 €, et en ramenant l’abattement forfaitaire représentatif des charges, de 50% à 30%. Ce rabot, qui devait s’appliquer aux revenus perçus en 2023, a été commenté par l’administration fiscale (BOFiP 14 février 2024*), qui a autorisé les contribuables à se prévaloir des anciennes règles pour les revenus concernés perçus en 2023. Mais cette doctrine administrative a été annulée par le Conseil d’État le 8 juillet 2024** . Finalement, la loi Le Meur clarifie la situation.
Finalement, la loi Le Meur clarifie la situation en posant les principes suivants :
- Pour les revenus locatifs perçus en 2024 :
- Le chiffre d’affaires HT à ne pas dépasser pour l’éligibilité au micro-BIC est établi à 77.000 € pour les meublés de tourisme non classés et à 188.700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes,
- L’abattement forfaitaire représentatif des charges est établi à 50% pour les meublés de tourisme non classés, et à 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
- Pour les revenus locatifs qui seront perçus en 2025 :
- Le chiffre d’affaires HT à ne pas dépasser pour l’éligibilité au micro-BIC sont établis à 15.000 € pour les meublés de tourisme non classés et à 77.700 € pour les meublées de tourisme classés et chambres d’hôtes,
- L’abattement forfaitaire représentatif des charges est établi à 30% pour les meublées de tourisme non classés, et à 50% pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
A noter : le seuil de chiffre d’affaires et l’abattement du régime des meublés de tourisme classés (CA HT de 77.000 € / abattement de 50%) sont désormais les mêmes que ceux du micro-BIC applicable aux locations meublées de longue durée (résidence principale du locataire).
Synthèse
Rappelons enfin que :
- pour les locations dont le CA HT excède les seuils ci-dessus, le régime réel BIC s’applique de plein droit,
- et pour les locations dont les revenus sont soumis de plein droit au micro-BIC, les contribuables gardent bien sûr la possibilité d’opter pour le régime réel (permettant notamment de déduire fiscalement les amortissement des biens loués).
A noter par ailleurs que l’article 84 de la loi de Finances pour 2025 modifie les modalités d’imposition des plus-values générées par la revente de biens immobiliers ayant fait l’objet d’une location en LMNP.
Pour rappel, les revenus d’activité de location en meublé non-professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC non-professionnels, et les plus-values dégagées par la revente des biens immobiliers par le loueur non-professionnel, sont à ce jour imposables selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Jusqu’à présent, le calcul de ces plus-values (favorisant une détention longue du bien, par le jeu des abattements pour durée de détention), retenait pour prix de revient, le prix ou la valeur d’acquisition du bien, augmenté(e) des frais d’acquisition et d’éventuels travaux. Ce, alors même que des amortissements avait été déduits pour déterminer la base imposable des revenus locatifs (dans la catégorie des BIC non-professionnels donc).
La loi de finances pour 2025 prévoit désormais de « réintégrer » dans le calcul des plus-values, les amortissements déduits pour le calcul des BIC. La plus-value, qui continue à être imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, sera désormais calculée par la différence et (i) le prix de cession, (ii) et le prix ou la valeur d’acquisition du bien, diminué des amortissements déduits en BIC.
L’assiette de la plus-value sera ainsi mécaniquement corrigée à la hausse, mais les abattements pour durée de détention (aboutissant à une exonération totale d’IR au bout de 22 ans de détention et une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention) ne cesseront pas de produire leurs effets.
Le texte prévoit une application de ce nouveau dispositif à toutes les cessions réalisées à compter de la promulgation de la loi, soit le 14 février 2025.
Olivier Giacomini
* BOFIP BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 55 du 14/02/2024
** CE 8 juillet 2024, n° 492382