La troisième chambre civile de la Cour de cassation est revenue sur la date de livraison qui doit être prise en compte en VEFA afin de déterminer le retard de livraison et ainsi estimer le préjudice indemnisable des acquéreurs.
En l’espèce, des acquéreurs d‘immeubles en VEFA ont assigné leur vendeur en réparation du préjudice résultant du retard de livraison de l’immeuble qui leur faisait perdre le bénéfice d’un avantage fiscal. Pour calculer ce retard de livraison, ils avaient pris pour point de départ la date de livraison indiquée dans le contrat de réservation.
La Cour d’appel de Poitiers, saisie du litige, a confirmé le jugement de première instance en concluant à l’existence d’un retard de livraison imputable à la société venderesse et en confirmant le calcul opéré par les premiers juges. En effet, la Cour d’appel a considéré que « le préjudice a été pertinemment évalué au vu de la date de livraison stipulée dans le contrat de réservation puisque c’est en considération de cette date que les acheteurs avaient fait leurs comptes ».
Or, le vendeur a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la Cour d’appel et n’a pas manqué de soulever le moyen selon lequel seul le délai stipulé dans les actes authentiques de vente engage le vendeur.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel et accueille favorablement le moyen soulevé en énonçant que « le délai de livraison qui engage le vendeur est celui qui est fixé par l’acte authentique de vente ».
La Haute juridiction rend son arrêt au visa des articles 1134 du Code civil, relatif à la force obligatoire des conventions, et L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose que le délai de livraison est une mention obligatoire de l’acte authentique de la vente en l’état futur d’achèvement.
En effet, il convient de noter que la troisième chambre civile de la Cour cassation a jugé que la mention d’un délai dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement constitue un élément essentiel de la qualification du contrat (Cass. civ. 3ème, 20 mai 1980, n° 78-15.935).
Tel n’est pas le cas dans le contrat de réservation puisqu’aux termes des articles R. 261-25 et R. 261-26 CCH la mention du délai de livraison n’est pas obligatoire.
Cet arrêt appelle donc à la prudence. En effet, les acquéreurs en VEFA, notamment lorsqu’elle est réalisée à des fins d’investissement ou afin de bénéficier d’avantage fiscal, doivent veiller à prendre en compte comme date de livraison la date stipulée dans l’acte authentique et non l’éventuelle date de livraison prévisionnelle contenue dans le contrat préliminaire.
Cass. 3ème civ. 12 octobre 2022, n° 20-21.804
