La Cour de cassation persiste et signe : l’action résolutoire pour défaut de paiement du prix est une action personnelle du vendeur qui se prescrit par 5 ans.
L’enjeu est important, pour les parties comme pour les tiers et sous-acquéreurs puisque la prescription n’est pas la même pour les actions réelles (30 ans) et personnelles (5 ans). L’on comprend donc que certains plaideurs tentent d’assimiler l’action en résolution pour défaut de paiement du prix à une action réelle immobilière… L’argument invoqué consiste à considérer que cette action en résolution, qui a pour résultat la restitution de l’immeuble au vendeur, vient protéger la propriété immobilière et qu’en cette qualité elle répond à la qualification d’action réelle immobilière se prescrivant par 30 ans.
Ce raisonnement avait déjà été rejeté par la Cour de cassation dans un arrêt rendu par sa troisième chambre civile le 8 juillet 2021 (Civ. 3ème, 8 juillet 2021, n° 19-26.342) à propos d’une promesse synallagmatique de vente.
A nouveau sollicitée, cette fois-ci afin d’obtenir la résolution d’une adjudication, la Cour de cassation écarte cette tentative, au visa de l’article 2224 du Code civil qui régit la prescription des actions personnelles. En effet, l’action en résolution tend à sanctionner le défaut d’exécution de l’obligation de payer le prix pesant sur l’adjudicataire, laquelle est de nature personnelle, de sorte que cette action est soumise à la prescription de l’article 2224 du Code civil.
Appliquant le principe posé par l’assemblée plénière dans un arrêt du 6 juin 2003 (Ass. plén., 6 juin 2003, n° 01-12.453, Bull. 2003) selon lequel une action ne peut plus être exercée se situe à la date d’exigibilité de l’obligation qui lui a donné naissance, la Cour de cassation précise que le point de départ de la prescription est l’expiration du délai dont disposait l’adjudicataire pour payer le prix.
Cette solution ainsi rappelée est gage de sécurité dans les opérations immobilières : dès lors que la prescription n’a pas été interrompue ou suspendue 5 ans après la date d’exigibilité du prix (payable à terme par définition) il n’est plus possible au vendeur impayé de faire tomber la vente – et de fragiliser ainsi la chaine des propriétés en cas de reventes intervenues depuis.
