Par un arrêt rendu le 21 septembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions sur le champ d’application de l’article 555 du Code civil relatif aux rapports entre le propriétaire du sol et le tiers constructeur.
L’article 555 du Code civil est applicable au tiers de bonne foi qui édifie, avec des matériaux lui appartenant, des constructions sur un fonds appartenant à autrui. Cet article prévoit que dans une telle hypothèse, « le propriétaire du fonds a le droit (…) soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ».
Lorsque le propriétaire exige la suppression des constructions, celle-ci est exécutée aux frais du tiers et à sa charge. En revanche, lorsque le propriétaire souhaite conserver la propriété des constructions, le troisième alinéa de l’article 555 prévoit qu’il doit « à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions ».
Ces dispositions sont cependant supplétives et ne s’appliquent pas lorsque des dispositions légales spécifiques ou des stipulations contractuelles règlent le sort des constructions édifiées par le tiers (v. not. Cass. 3eme civ. 19 février 1975, n° 73-13.998 : « (…) qu’ainsi, en l’absence de convention sur le sort du bâtiment, seules les dispositions de l’article 555 du code civil sont susceptibles de régir les rapports des parties (…) »).
Récemment, la Cour de cassation a pu préciser que « ces dispositions ne concernent que des constructions nouvelles pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol » ; elles ne peuvent s’étendre au cas des travaux sur une construction préexistante (Cass. 3eme civ. 9 septembre 2021, n° 20-15.713).
Dans l’affaire commentée, un couple édifie une maison d’habitation sur un terrain appartenant à autrui – en l’occurrence, le père de l’époux. Après le divorce, l’ex-épouse sollicite auprès du propriétaire du fonds le paiement d’une somme correspondant à sa quote-part sur la valeur de la maison, sur le fondement de l’article 555 du Code civil.
Le propriétaire est condamné en appel à verser à l’ex-épouse le remboursement de la moitié du coût des matériaux et du prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, correspondant à la quote-part de l’ex-épouse. Le propriétaire conteste le paiement aux motifs que l’action ouverte par l’article 555 au tiers qui a édifié des constructions sur le terrain d’autrui est subordonnée à l’éviction du tiers par le propriétaire.
Cet argument est rejeté par la Cour de cassation, qui juge que « l’action en remboursement de celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du Code civil, n’est pas subordonnée à son éviction ».
Cass. 3ème civ. 21 septembre 2023, n° 22-15.359
