La cristallisation des règles d’urbanisme dans les lotissements revient à nouveau sur le devant de la scène. En témoigne encore cet arrêt rendu par le Conseil d’Etat le 30 septembre dernier.
La Haute Juridiction administrative était confrontée à la situation d’un lotisseur ayant obtenu son permis d’aménager sur le fondement d’un plan local d’urbanisme annulé peu de temps après la délivrance du permis. Cette annulation a eu pour conséquence de remettre en vigueur l’ancien plan d’occupation des sols de la commune. Or ce plan classait les parcelles à lotir en zone inconstructible. Autrement dit, le projet du lotisseur était compromis par le refus de toute demande de construction.
La loi prévoit pourtant que le permis d’aménager a pour effet de « cristalliser » les règles d’urbanisme afin de prémunir les lotisseurs contre des évolutions imprévues et coûteuses, leur donnant une visibilité à long terme et leur permettant de mener à bien leurs projets.
Ainsi, pendant les cinq années qui suivent la délivrance du permis, le lotisseur ne peut se voir opposer un refus de permis de construire sur le fondement de règles nouvelles.
Mais cette cristallisation n’est pas absolue : bien que le lotisseur soit protégé contre les risques d’une évolution « future » de la réglementation, il ne l’est, en revanche, pas en cas de remise en vigueur des anciennes dispositions d’urbanisme.
Le Conseil d’État le souligne avec insistance : par l’effet du permis d’aménager, seules sont inopposables les règles adoptées postérieurement à la délivrance du permis d’aménager. Mais cette inopposabilité ne concerne en aucun cas les règles antérieures qui deviendraient à nouveau applicables.
Pour répondre à cette situation, la loi Elan a donc entendu donner un effet absolu à la cristallisation des règles d’urbanisme. Ainsi, l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme prévoit-il désormais que l’annulation des règles en vigueur ne fait pas obstacle à leur cristallisation dans le cadre d’un lotissement. Désormais, la loi prémunit donc les lotisseurs contre toute forme d’imprévu.
Mais si ce changement était souhaitable, il n’est toutefois pas rétroactif. En effet, cette disposition n’est applicable qu’aux autorisations délivrées à compter du 1er janvier 2019 (art. 109 VII Loi Elan).
Conseil d’État 5ème-6ème chambres réunies, 30 septembre 2019, n° 421889
