La Cour de cassation a rendu le 21 septembre dernier un arrêt relatif au congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception par le locataire au titre d’un bail d’habitation.
En l’espèce, une locataire bénéficiant d’un bail d’habitation donne congé à ses bailleresses pour le 31 juillet 2015 par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 avril 2015. La lettre revient avec la mention « pli avisé et non réclamé ».
Les bailleresses assignent leur locataire en paiement des loyers, charges et réparations locatives.
La Cour d’appel retient la validité du congé pour le 31 juillet 2015 et limite donc la condamnation en paiement de la locataire aux sommes dues au titre des mois précédant cette date. Les bailleresses forment alors un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation fait droit à leur demande et casse et annule l’arrêt d’appel. Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir tiré les conséquences légales de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel « le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre », en retenant que le congé avait été valablement donné alors que la lettre recommandée avec accusé de réception le notifiant n’avait pas été reçue par les bailleresses.
Il résulte donc de cette décision que le congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé » n’est pas régulièrement donné. Cette solution est conforme à l’article 669 alinéa 3 du Code de procédure civile en vertu duquel « la date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire. ».
Le délai de préavis ne commençant à courir qu’à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception, celui-ci ne court en conséquence pas à l’encontre de celui qui ne l’a pas reçue. Il est donc plus sécurisant pour celui qui souhaite délivrer congé de le faire par le biais d’un exploit d’huissier, auquel cas le délai de préavis commencera à courir à compter de la signification de l’acte d’huissier.
Un auteur souligne le développement de textes spéciaux en réaction à l’insécurité résultant de cette jurisprudence établie. Notamment, en matière de droit de la copropriété (article 64 du décret du 17 mars 1967) et de délai de rétractation en vente immobilière (art. L. 271-1 CCH), les textes prévoient que les destinataires de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception sont présumés l’avoir reçue le lendemain du jour de sa première présentation.
Cass. 3ème civ. 21 septembre 2022, n° 21-17.691
