Matière première du développement urbain, le foncier obéit naturellement aux règles de rareté, de disponibilité et de prix. Développer la technique de la séparation du foncier et du bâti – le démembrement de propriété – pourrait nous permettre de mieux consommer cette matière première aux enjeux environnementaux majeurs, surtout à l’horizon du ZAN.
Encore faut-il que les conditions du bon fonctionnement du démembrement soient réunies : qui doit détenir le foncier ? Quels types de modèles doit-on mettre en œuvre ? Quels acteurs peuvent jouer un rôle en la matière ?
Quelques réponses dans le dossier « Foncier et démembrement de propriété : est-ce la solution pour répondre aux enjeux actuels ? » élaboré sous la direction scientifique de Michèle Raunet, paru dans la revue Opérations immobilières n° 165 – Mai 2024 [accès abonnés], avec les interventions de :
Une nouvelle approche du foncier urbain clef de la politique d’aménagement des territoires
Bertrand Feydeau
Le recours aux droits réels pour répondre aux enjeux du logement : utiliser les bons outils en fonction des objectifs
Raphaël Léonetti et Juliette Marion
Les grands enjeux en matière de logement appellent à la recherche de solutions juridiques innovantes. Depuis une vingtaine d’années, que ce soit à droit constant ou via des dispositifs législatifs ad hoc, l’utilisation des droits réels est particulièrement prisée. En effet, leur économie générale, leur diversité, et leur adaptabilité en font l’un des outils privilégiés pour répondre aux enjeux de production, notamment de logements sociaux et intermédiaires, d’accession à la propriété à coût abordable ou encore de financement.
Les OFS et le BRS tiennent-ils leurs promesses ? Regard de La Coop Foncière
Cécile Hagmann
Encore assez confidentiel il y a quelques mois, le bail réel solidaire (BRS) a été fortement mis en avant ces derniers temps. Sa récente notoriété présente une opportunité de le faire connaître du grand public mais à trop chercher à en faire un produit générique, le risque est fort de le dénaturer, d’en rabattre sur ses ambitions et de perdre son efficacité. Nouvel outil de démembrement de propriété, il paraît utile, au coeur d’une revue consacrée aux droits réels immobiliers, de mettre en évidence ce qui en fait sa spécificité dans un panorama très riche et d’observer ses premiers effets concrets.
Libérer l’accès à la propriété immobilière grâce à l’emphytéose : la proposition de Neoproprio
Xavier Lépine et Olivier Ramé
L’un des freins à l’accès à la propriété est son coût. Fort de ce constat, Xavier Lépine et Olivier Ramé, deux entrepreneurs du monde de l’immobilier et de la finance, ont lancé la société à mission : les Nouveaux Propriétaires. Cette société remet l’emphytéose au goût du jour. Les deux fondateurs répondent aux questions de Raphaël Léonetti.
Foncier maîtrisé, propriété démembrée : le laboratoire des baux longue durée parisiens
Sonia Samadi
La Ville de Paris a de longue date mis en pratique des baux constitutifs de droits réels de longue durée. Cette stratégie, dictée par l’impératif de préservation du patrimoine et par une logique d’utilité publique, en fait un laboratoire à grande échelle de la dissociation du droit de propriété sur le bâti et le foncier. Une lecture rétrospective à l’aune des enjeux d’aujourd’hui.
Le bail à construction à l’heure du zéro artificialisation nette (ZAN) : puissant outil de développement économique à court et long terme
Stéphane de Fay et Fabien Guissau
La Banque des territoires et Grand Paris Aménagement (GPA) ont annoncé en janvier 2024 la création de Terra Eco, filiale de portage foncier à ultra long terme destinée à généraliser l’usage du bail à construction comme outil de développement ou redéveloppement dans les zones d’activités économiques nouvelles ou en cours de requalification par l’aménageur. Retour sur les motifs de cette décision et sur le fonctionnement de cet outil original au bénéfice des territoires comme des entreprises.
Le bail réel vert pour concilier transition écologique et développement économique
Laurent Girometti et Vincent Le Rouzic
Depuis quelques années, les baux constitutifs de droits réels sortent de leur marginalité. Malgré son positionnement « de niche », l’essor du bail réel solidaire (BRS) est spectaculaire, et pour cause ! Sa logique rompt avec les baux de longue durée préexistants, ne reposant que sur un modèle de propriété temporaire, qui rebutent tant de ménages et d’entreprises. Désormais, une question se pose : peut-on transposer les principes d’une propriété partagée pour le développement d’activités économiques ? Oui, mais tout dépend du but recherché. Un tour d’horizon de la question est indispensable pour éclairer l’action publique vers des innovations de rupture indispensables, visant à concilier transition écologique et développement économique.
Retour sur les avantages économiques des organismes de foncier solidaire (OFS) et hypothèses pour un usage écologique
Jean Guiony et Louise Barbier
L’essor depuis 2014 et davantage encore depuis 2018 des organismes de foncier solidaire et du bail réel solidaire (BRS) associé, invite à une réflexion sur ses objectifs, ses conséquences, et la portée de ses usages. Instrument à but social pour un accès élargi de certains ménages à une forme de propriété immobilière, instrument à but politique ou urbanistique en tant que vecteur de maîtrise foncière de long terme, la dissociation ne serait-elle pas également un instrument écologique ? Permettrait-elle, et si oui à quelles conditions, de mieux préserver les sols vivants et leurs fonctions écologiques ?
Les baux constitutifs de droits réels ont-ils réellement adaptés aux enjeux ?
Jean-Luc Tixier
Les textes qui régissent le bail emphytéotique et le bail à construction n’ont pas connu d’évolution depuis longtemps. S’ils se sont globalement accordés jusqu’alors avec les exigences du marché, les objectifs que poursuivent désormais les propriétaires et opérateurs invitent à reconsidérer certaines des règles qui les gouvernent. Il devient ainsi essentiel de pouvoir contractualiser des interventions autres que la seule construction, de planifier des activités… Il convient d’examiner les diverses améliorations qui semblent souhaitables pour que ces outils juridiques s’accordent avec les besoins actuels.
