Il est fréquent que l’acquéreur verse une somme lors de la signature d’une promesse synallagmatique de vente. Les parties peuvent assigner différents rôles à ce versement, et il s’avère primordial de le qualifier précisément dans l’avant-contrat, pour ne pas voir ses prévisions mises à mal à l’occasion d’un contentieux. Doivent notamment être distinguées la faculté de dédit à titre onéreux et la clause pénale, dont la rédaction peut parfois être sujette à interprétation ainsi que la Cour de cassation l’a récemment rappelé dans un arrêt du 22 juin 2023.
En l’espèce, deux sociétés concluent une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive de purge du droit de préemption urbain. L’acquéreur verse à cette occasion à son cocontractant une somme de 200 000 euros à titre de « dépôt de garantie » en application d’une clause du contrat qui prévoit que cette somme s’imputerait sur le prix de vente en cas de signature de l’acte de vente ou resterait acquise au vendeur à défaut de réalisation de la vente.
Bien que le droit de préemption urbain soit purgé, l’acquéreur renonce à la vente, qui n’a donc pas été réitérée, et assigne son vendeur en annulation de la promesse et restitution du « dépôt de garantie » qu’il a versé.
Il est débouté par la Cour d’appel qui considère que cette somme est acquise au vendeur en application de la clause contractuelle, laquelle ne constitue pas une clause pénale mais une clause de dédit dans la mesure où l’acquéreur peut se libérer unilatéralement de son engagement.
Considérant au contraire que la clause litigieuse ne constitue pas une clause de dédit mais bien une clause pénale, le demandeur se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation le déboute néanmoins à son tour, au motif que la clause litigieuse « dont l’objet était de se libérer unilatéralement de cet engagement, n’était pas une clause pénale mais une faculté de dédit » et ce « abstraction faite de l’erreur matérielle relative à l’identification du bénéficiaire de la faculté de dédit ».
Cet arrêt met en lumière l’importance de la rédaction de la clause relative au « dépôt de garantie » dans les promesses afin que la qualification souhaitée par les parties en ressorte clairement : dédit ou clause pénale, il faut choisir !
La première confère à son bénéficiaire la possibilité de décider unilatéralement de ne pas exécuter ses obligations aux termes du contrat, moyennant l’acquisition d’une somme d’argent au profit de son cocontractant. Cette somme, qui reste acquise au cocontractant, n’a pas pour objet de sanctionner une inexécution fautive de celui qui se dédit, la clause lui conférant justement le droit de se délier de son engagement. Elle constitue le « prix » de ce droit.
La seconde, par laquelle l’une des parties s’engage à verser une somme d’argent à son cocontractant en cas d’inexécution de ses obligations, a pour objet de garantir l’exécution de ses obligations par le cocontractant et à le sanctionner en cas d’inexécution fautive.
Il est donc important d’attacher un soin particulier à la rédaction de la clause stipulée dans l’avant-contrat afin de ne pas créer d’ambiguïté quant à sa qualification. On rappellera à cet égard que la dénomination de la clause dans le contrat ne lie pas les juges qui, en cas d’ambiguïté, peuvent qualifier la clause différemment par une interprétation souveraine de la volonté des parties. Par exemple, la Cour de cassation avait confirmé les juges du fond qui avaient réduit la somme due au titre de ce qu’ils avaient qualifié de clause pénale, au motif que, la clause commençant par les termes « sans préjudicier au caractère ferme et définitif de la vente », il apparaissait qu’il s’agissait bien d’une clause pénale et non d’une faculté de dédit (Cass. com. 27 mars 1990, n° 88-13.967).
Par ailleurs, la Cour a censuré une cour d’appel qui qualifiait de clause de dédit celle qui était stipulée dans un contrat d’entretien de copieurs et de fourniture de produits consommables et qui prévoyait, en cas de résiliation anticipée par le client du contrat, le versement d’une indemnité égale à 100% de la valeur de la moyenne mensuelle des copies effectuées depuis le début de la relation contractuelle, au motif que, le montant de l’indemnité étant équivalent au prix dû en cas d’exécution du contrat jusqu’à son terme, la clause litigieuse présentait un caractère comminatoire et constituait une clause pénale (Cass. com. 25 septembre 2019, n° 18-14.427).
La qualification de la clause aura son importance, notamment car le juge peut moduler la clause pénale à l’inverse en principe de la somme versée au titre de la faculté de dédit (Cass. com. 14 octobre 1997, n° 95-11.448) : c’est justement ce que tentait d’obtenir l’acquéreur versatile en l’espèce.
