Praticiens et universitaires attendaient avec impatience que les magistrats de la Cour de cassation statuent sur la question de savoir si les dispositions de l'article L. 145-15 du Code de commerce issues de la loi Pinel du 18 juin 2014 étaient applicables ou non aux baux commerciaux en cours. Cette incertitude est désormais levée grâce à un arrêt de principe rendu le 19 novembre 2020. En effet, au rang de ses nombreuses mesures ayant réformé le régime des baux commerciaux, la loi dite « Pinel » avait modifié la sanction des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail, qui sont depuis lors réputées non écrites, alors qu'elles étaient auparavant frappées de nullité. Dans la décision commentée, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, énonce non pas une mais deux solutions en considérant pour la première fois, d’une part, que la modification de l’article L. 145-15 du Code de commerce, par la loi Pinel, est applicable aux baux en cours, et d’autre part, que l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription.
Dans l’affaire commentée, les faits étaient les suivants :
Des locaux commerciaux ont été donnés à bail à compter du 1er avril 1998 pour une durée de neuf ans. À la suite d’un congé, le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2007. Le 4 octobre 2013, le locataire a cédé son fonds de commerce. Le 5 août 2014, le propriétaire a délivré au nouveau locataire un commandement de payer des loyers et charges, puis l’a assigné en référé en acquisition de la clause résolutoire. Une décision du 19 novembre 2015, ayant déclaré acquise la clause résolutoire au 5 octobre 2014, a ensuite été cassée dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 27 avril 2017 (pourvoi n° 16-12.179).
Le 13 janvier 2016, le nouveau locataire a assigné à jour fixe la société bailleresse aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause de révision du loyer stipulée au bail, annuler le commandement de payer et, subsidiairement, se voir accorder des délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le propriétaire a soulevé l’irrecevabilité des demandes et conclu au rejet de la demande de délais. Faisant grief aux juges du fond d’avoir, notamment, rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du locataire en contestation des clauses du bail (Cf. CA Paris 19 décembre 2018, n° 17/07428), le bailleur s’est alors pourvu en cassation. La société bailleresse a ici soutenu, et ce, de façon assez classique, qu’à défaut de dispositions transitoires expresses dans la loi et de considérations d’ordre public impératives, les contrats demeurent soumis à la loi ancienne applicable lors de leur conclusion, de sorte que les juges du fond ne pouvaient juger que le nouvel article L. 145-15 du Code de commerce s’appliquait aux baux en cours lors de son entrée en vigueur en relevant que l’action du preneur avait été introduite postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
Dans son arrêt du 19 novembre 2020 (pourvoi n° 19-20.405), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette les prétentions de la société bailleresse au moyen d’un double apport. En effet, selon la Haute juridiction, la loi Pinel, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du Code de commerce afin de prévoir le caractère non écrit des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 et L. 145-41 du Code de Commerce, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputées non écrites de telles clauses n’est pas soumise à prescription. Rappelons que l’article L 145-16 a été modifié dans les mêmes termes.
Les conséquences pratiques de cette décision sont notables : les clauses sanctionnées par les articles L. 145-15 et L 145-16 du Code de commerce peuvent être contestées à tout moment, peu important la date de conclusion du bail.
Ainsi, s’agissant des prescriptions impératives antérieures à la Loi Pinel, les baux commerciaux conclus avant le 20 juin 2014, non renouvelés peuvent voir le caractère non-écrit de leurs clauses sanctionnables par les deux articles précités soulevé sans limite de délai devant le juge.
Rappelons que ces baux, une fois renouvelés, devront respecter l’ensembles des prescriptions impératives tant antérieures à la Loi Pinel qu’issues de cette dernière. En effet les clauses du bail expiré, qui étaient conformes au droit en vigueur avant la loi Pinel, mais qui se heurtent désormais aux nouvelles dispositions d’ordre public, ne peuvent être maintenues dans le bail renouvelé (En ce sens : Cass. 3ème civ. 6 février 2020 QPC n° 19-19.503).
