La loi Pinel du 18 juin 2014, modifiant l’article L. 145-15 C. com. a substitué à la sanction de la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, la sanction du « réputé non écrit ». Par un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation conforte sa solution selon laquelle ce nouveau régime de sanction des clauses qui font échec au droit au renouvellement du preneur est applicable aux baux en cours. Le preneur peut, en conséquence, faire valoir sans prescription devant le juge le caractère « réputé non écrit » d’une telle clause.
Dans l’affaire considérée, un bail commercial conclu le 10 décembre 2002 stipule, dans le cas où le bailleur ne souhaiterait pas renouveler le bail à son échéance, ou en cas de résiliation avant le terme, l’engagement du preneur de ne pas demander d’indemnité d’éviction.
Les bailleurs font délivrer au preneur un congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction, sur le fondement de la clause précitée.
Le preneur assigne ses bailleurs en annulation dudit congé et de la clause de renonciation à indemnité d’éviction, et demande leur condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction.
Après avoir été débouté par le juge de première instance, le preneur demande aux juges d’appel de déclarer non écrite la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, en application de l’article L. 145-15 C. com., dans sa version issue de la loi « Pinel » du 18 juin 2014.
Pour leur part les bailleurs invoquent la forclusion de l’action en nullité de la clause de renonciation à indemnité d’éviction, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 C. com., en vertu des dispositions de l’article L. 145-15 du même code en vigueur au jour de la conclusion du bail.
La Cour d’appel (CA Poitiers 25 janvier 2022 n° 20/01228) déboute le preneur de sa demande en nullité du congé – l’absence de motivation d’un congé avec refus de renouvellement laissant subsister le congé. Elle reconnait le droit du preneur à l’indemnité d’éviction sur le fondement des articles L. 145-14 s. C. com. et ordonne une expertise pour la fixation du montant de l’indemnité d’éviction.
Se prononçant sur l’application de la nouvelle sanction issue de la loi « Pinel », les juges d’appel confirment que le bail est, en dépit de sa date de conclusion, soumis aux nouvelles dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce selon lesquelles les clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement du preneur sont réputées non écrites, et peuvent être contestées devant le juge sans prescription.
En effet, selon cette juridiction « la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Le droit à renouvellement d’un bail commercial trouve son fondement dans le statut d’ordre public des baux et non dans le contrat, et se trouve donc affecté par la loi nouvelle, qui substitue la sanction du non écrit à la nullité ».
En conséquence, la Cour déclare non écrite la clause de renonciation du locataire au bénéfice de son indemnité d’éviction.
Les bailleurs forment un pourvoi en cassation arguant que l’action contre la clause de renonciation préalablement régie par la prescription biennale – avant la loi Pinel – était d’ores et déjà prescrite au jour de l’entrée en vigueur du nouvel article L. 145-15 C. com. rendant imprescriptible la nouvelle action contre la clause – la loi aurait, ce faisant, allongé la durée d’une prescription, ce qui ne pouvait avoir un effet sur une prescription déjà acquise.
Suivant fidèlement sa jurisprudence antérieure (Cass. 3ème civ. 19 novembre 2020, n° 19-20.405) et confirmant l’arrêt de la cour d’appel, la Cour de cassation rejette le moyen au visa de l’article 2 du code civil, au motif que « dès lors et quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours ».
Dans ces conditions, s’agissant en l’espèce d’un bail s’étant tacitement prorogé et dont le congé avait été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur du nouvel article L. 145-15 C. com., l’action tendant à voir réputée non écrite la clause de renonciation n’était pas soumise à la prescription biennale.
