Les promesses unilatérales de vente comprennent souvent en pratique des clauses de substitution, qui peuvent, comme le rappelle l’arrêt du 8 février 2023, être librement aménagées par les parties.
En l’espèce, la SCI Flammarion consent par acte du 12 juin 2019 une promesse unilatérale de vente à la société AFG, avec faculté de substitution. La bénéficiaire de la promesse se substitue une autre société, qui, face au refus du vendeur de réaliser la promesse, l’assigne en réalisation forcée de la vente. Le vendeur oppose son défaut de qualité à agir et la Cour d’appel fait droit à cette fin de non-recevoir.
La Cour de cassation confirme la décision des juges du fond. Elle rappelle que la promesse stipule que le substitué doit notifier au vendeur par LRAR l’exercice de sa substitution ou lui faire accepter dans l’acte authentique. Or, le substitué ne démontre pas avoir procédé à une telle notification et la substitution n’a pas été acceptée par acte notarié, faute pour ce dernier d’avoir été signé. Dès lors, pour la Haute Juridiction, la substitution n’a pas opéré, et il est indifférent à cet égard que le notaire ait préparé un projet d’acte mentionnant le substituant comme acquéreur et en ait avisé le promettant.
Les Hauts Magistrats font ainsi classiquement prévaloir le formalisme contractuellement prévu par les parties sur la connaissance effective de la substitution par le promettant, à l’instar de la solution qui avait déjà été retenue par le passé : v. Cass. 3ème civ. 30 novembre 2011, n° 10-16.843. En d’autres termes, la substitution ne sera opposable à celui-ci qu’à la condition que les modalités de mise en œuvre stipulées dans la promesse aient été respectées, quand bien même il en aurait eu connaissance autrement.
Il est à cet égard intéressant de noter qu’aucune disposition légale ne régit les modalités d’une substitution dans le bénéfice d’une promesse unilatérale de vente (malgré des débats doctrinaux sur son assimilation à une cession de contrat), de sorte qu’elles peuvent être librement aménagées par les parties.
Dès lors, la jurisprudence applique « la loi contractuelle » des parties, qui sont tenues de respecter les règles de forme qu’elles s’imposent elles-mêmes aux termes de la promesse, sous peine d’inopposabilité de la substitution.
Cass. 3ème civ. 8 février 2023, n° 21-24.443
