La Cour de cassation apporte, dans un arrêt du 8 février 2023, des précisions sur la possibilité de l’acquéreur d’un bien vicié d’agir en garantie des vices cachés lorsque celui-ci a accepté une réparation en nature du vice.
Par acte du 9 mars 2016, une société vend à un particulier un appartement dans un immeuble en copropriété. Environ une année après la vente, l’immeuble fait l’objet d’une procédure de péril ordinaire et l’acquéreur constate dans son appartement des désordres affectant les planchers hauts et bas causés par la présence d’insectes xylophages. Il assigne alors son vendeur aux fins d’obtenir la réduction du prix de vente et des dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés. Le vendeur appelle en garantie le syndicat des copropriétaires.
La Cour d’appel rejette la demande en restitution du prix formulée par l’acquéreur au motif qu’il avait accepté que le bien soit remis en état par le syndicat des copropriétaires, de sorte que le vice avait disparu et qu’il importait peu à cet égard que la réparation n’ait pas été effectuée par son vendeur mais par la copropriété.
L’acquéreur se pourvoit alors en cassation et obtient gain de cause auprès de la Haute juridiction qui censure l’arrêt d’appel.
La Cour, au visa des articles 1641 et 1644 du Code civil, refuse d’étendre à l’hypothèse d’une remise en état par un tiers la jurisprudence selon laquelle l’accédant qui accepte la réparation en nature du bien par le vendeur ne peut plus invoquer la garantie légale. Elle considère ainsi que, contrairement à ce qu’ont retenu les juges d’appel, la réparation en nature du bien par un tiers « ne peut supprimer l’action estimatoire permettant à l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice ».
La décision commentée rappelle que l’acquéreur d’un bien comportant un vice caché dispose, en application de l’article 1644, d’un choix d’actions. Il peut choisir d’engager une action rédhibitoire en vertu de laquelle il restitue le bien contre le remboursement du prix de vente. L’acquéreur peut plutôt souhaiter conserver le bien et engager une action estimatoire lui permettant de se voir restitué une partie du prix de vente.
L’acquéreur peut par ailleurs accepter une réparation en nature du bien par son vendeur mais la Cour de cassation a jugé qu’il ne pourra dans ce cas plus invoquer l’action en garantie, le vice ayant disparu (Cass. com. 1er février 2011, n° 10-11.269). La Haute juridiction estime en effet que la réparation en nature par le vendeur « rétablit l’équilibre contractuel voulu par les parties ». Elle considère dans l’arrêt commenté que tel n’est pas le cas dans l’hypothèse d’une réparation en nature par un tiers, laquelle n’a « pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur ». L’acquéreur conserve alors l’action estimatoire lui permettant d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice.
